משכנתא למתקדמים – נכס שני

התנאים על משכנתא לנכס שני תלויים במצבו הפיננסי של הלווה ובכמות הנכסים שרשומים על שמו. הבנק מתמחר את הריבית לפי הסיכון המשוער ולכן כדאי להשקיע בתכנון מוקדם.

רכישת נכס להשקעה מתבצעת בדרך כלל באמצעות משכנתא שנייה. המשכנתא הראשונה מוקדשת לרכישת הנכס למגורים, בעוד במשכנתא השנייה משתמשים על מנת לרכוש דירה או בית שלאחר מכן יושכרו בשוק החופשי. על אף שמדובר עדיין בהלוואה שניתנת על ידי הבנק כנגד שעבוד של הנכס, המאפיינים של משכנתא לנכס שני שונים ממאפייני המשכנתא המקורית במגוון היבטים.

ראשית, חשוב לתכנן את המשכנתא כי תנאי השוק משתנים וההלוואה צריכה להתאים לנקודת הזמן הנוכחית. לאורך חיי המשכנתא צפויים שינויים מסוימים במדד, בריבית הפריים או בעוגן והתחשבות בהם בהרכבת תמהיל ההלוואה הוא תנאי לחיסכון כספי. שנית, גם במשכנתא שנייה חשוב להעריך את העלות הכוללת של הנכס. בין ההוצאות הנוספות יש לקחת בחשבון מס רכישה, היטל השבחה, שמאות ועוד.

כמה עולה המשכנתא השנייה?

משכנתא לנכס אחר מזה שהלווה מתגורר בו ניתנת בתנאים מיוחדים. חשוב להצהיר על הלוואות קיימות כאשר מגישים בקשה למשכנתא ולוודא שההכנסה מאפשרת לעמוד בהחזר החודשי. לחילופין, ניתן להראות לבנק הכנסה אלטרנטיבית שנובעת למשל מהשכרת הנכס וכך למנוע סירוב.

בנוסף, יש בנקים שמקשיחים את תנאי ההלוואה במידה והם סבורים שהלווים יתקשו לעמוד בתשלומים. במקרים אלה צפויים שיעורי הריבית ההון העצמי הנדרש להיות גבוהים יותר בדירות שניות מאשר בדירות ראשונות. הפתרון הוא לבצע תכנון מקיף של עלויות המשכנתא ולבדוק מה מסלול ההחזר המשתלם ביותר ביחס לתנאים הקיימים, גובה השכר, גובה ההון העצמי וכדומה.

הנכס הראשון בבעלותכם המלאה? סביר להניח שתקבלו תנאים נוחים

באופן עקרוני, הבנק קובע את גובה הריבית ואת תנאי המשכנתא לפי מידת הסיכון שהוא לוקח על עצמו. ככל שהסיכון גבוה יותר כך צפויה גם הריבית לזנק, ולהיפך. כתוצאה מכך, משכנתא על נכס שני אמורה להיות בתנאים נוחים יותר מאשר משכנתא על נכס ראשון. הסיבה לכך היא שהבנק מתמחר את ההלוואה לפי הנכסים שרשומים על שם הלקוח ולפי היכולת שלו להפעיל במידת הצורך כלים לכיסוי של ההלוואה במקרה של אי עמידה בהתחייבויות.

במילים אחרות, אדם שבבעלותו נכס בלי משכנתא שמעוניין לקחת הלוואה חדשה כדי לקנות נכס שני יכול וצריך להשתמש בנתונים האישיים שלו על מנת להשיג תנאים טובים יותר. עליו לזכור שהעסקה נחשבת פחות מסוכנת עבור הבנק וסביר להניח שיהיה לו קל להשיג ריבית נמוכה. מעבר לכך, הנחיית בנק ישראל מטילה הגבלות רק על תמהיל של משכנתאות חדשות ומי שבוחר למחזר את ההלוואה לא מחויב בהן. ההגבלה היחידה היא על מימון של עד 50% מצד הבנק כאשר את היתר נדרש הלווה להעמיד בהון עצמי.