תמ”א 38 – כל מה שצריך לדעת

תמ”א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שמטרתה לעודד חיזוק מבנים ישנים כך שיהיו עמידים יותר בפני רעידות אדמה. כולנו שמענו על רעידות אדמה חזקות שזרעו הרס באזורים שונים בעולם, בשנים האחרונות התרחשו רעידות אדמה כאלה בנפאל, בהאיטי, בתורכיה ועוד. רעידות האדמה שפקדו את ישראל לא היו חזקות דיין כדי לגרום נזק משמעותי או אבדן חיי אדם אולם יש ליזכור שישראל שוכנת על קו תפר בין שני לוחות טקטוניים וסיסמולוגים רבים מתריעים שרעידת אדמה חזקה באזורנו היא רק עניין של זמן. 
הניסיון מראה שרוב הנפגעים ברעידות אדמה הם מי ששהו בתוך מבנים שהתמוטטו (לגמרי או חלקית).

תקן בניה 413 מבטיח שבניינים הנבנים בארץ יהיו בעלי רמת עמידות טובה בפני רעידות אדמה אולם רבים מהמבנים שהוקמו בארץ לפני שנת 1980 אינם עומדים בדרישות התקן.

תמ”א 38 מעניקה הקלות שונות כך שנוצר תמריץ לחזק מבנים קיימים, ולהתאימם לתקן 413 תוך שמשביחים אותם בדרך של שיפוץ כללי, הרחבה, הוספת מעלית וכד’. כך יוצא שההשקעה בחיזוק המבנה משתלמת הודות לעליית ערכו (עלפי רוב גם הוספת יחידות דיור שניתן למכור).

יתרונות פרויקטים של בניה מכוח תמ”א 38

מועמדים לפרויקטים של בניה מכוח תמ”א 38 הם מבנים שהיתר הבניה עבורם ניתן לפני שנת 1980 והם אינם עומדים בדרישות תקן 413 (מהנדס בניין יוכל להעיד על כך תוך בחינת התוכניות וביצוע בדיקות בשטח). בעלי דירות במבנים כאלה יכולים להיקשר עם יזם, או ישירות עם קבלן, שינהל עבורם פרויקט של חיזוק המבנה הקיים תוך ביצוע שיפוץ כללי ושדרוג (בדרך של תוספות בנייה, הוספת מעלית, מודרניזציה של תשתיות ועוד). ברוב המקרים הדיירים אינם צריכים לשלם מאומה והקבלן מקבל תמורה להשקעה בדרך של מכירת יחידות דיור הנוספות לבניין.

תמ”א 38 מאפשרת קבלת היתרי בניה בהליך מזורז וכך ניתן לאשר בקלות ובמהירות שדרוגים ותוספות בנייה אשר יעלו את ערך הנכס כך שההשקעה בחיזוקו תכסה את עצמה.
בין היתר ניתן בפרויקט מכוח התכנית להוסיף מעלית לבניין קיים, לתכנן ולהקים חנייה מסודרת (לדירות הישנות ואלה שנוספו לבניין הישן), שיפוץ חזית הבניין, תוספת מרחבים מוגנים, הוספת קומות, סגירת קומת עמודים, הקמת אגף נוסף ועוד. במקרים של “פינוי בינוי” נהרס המבנה ישן (העומד בדרישות תמ”א 38) כליל ומבנה חדש מוקם תחתיו, בדרך כלל מגדל מגורים מודרני בעל מספר הקומות הרב ביותר האפשרי לפי התב”ע (תוכנית בניין ערים) הרלוונטית.

עדכונים לתמ”א 38

פרויקטים של חיזוק מבנים לפי תמ”א 38 הפכו אפשריים בשנת 2005 (אז נכנסו הוראות תמ”א 38 לתוקפן). בתחילה לא הניבה התוכנית את התוצאות המקוות ורק מספר קטן של פרויקטים קרמו עור וגידים. כדי לעודד ניצול ההקלות שמעניקה תמ”א 38 נערכו בה מספר עדכונים משמעותיים עד כדי כך שמקובל לכנות פרויקטים שמתאפשרים הודות לעדכונים בשמות תמ”א 38/2, תמ”א 38/3, תמ”א 3א/38 ותמ”א 4. 

תיקון מס’ 2 נכנס לתוקפו בשנת 2010 ועיקרו שילוב יתרונות תמ”א 38 בפרויקטים מסוג “פינוי בינוי” (הריסת מבנה ישן עד ליסוד ובניית מבנה חדש לגמרי תחתיו). ההיגיון שמאחורי תיקון זה הוא מענה הולם למקרים בהם המבנה נשוא הפרויקט הוא קטן או במצב בו אין יתרון בשימוש בו כבסיס למבנה משופץ ומשודרג.

תיקון מס’ 3 נכנס לתוקפו באמצע 2013 והרחיב את ההקלות שהיא מעניקה (תוספת אפשרית של 2.5 קומות, הקלות בקווי בניין במגוון רחב יותר של פרויקטים ועוד). תיקון 3 א’ הרחיב עוד יותר את סל הזכויות ונכנס לתוקפו בסוף שנת 2016.

תיקון נוסף ששוקדים עליו (נכון לתחילת 2017) במועצה הארצית לתכנון ובניה מטרתו לעודד פרויקטים מכוח תמ”א 38 באזורי פריפריה ועל מבנים ציבוריים ישנים. מטרה נוספת היא לעודד שיפור אמצעי המיגון כנגד מתקפות במלחמה (רק בשנת 1992 נכנסה לתוקפה החובה להקים מרחבים מוגנים בדירות).

בעלי מקצוע המתמחים בביצוע פרויקטים מכוח התכנית

מאז שנת 2008 הולכים ורבים הפרויקטים מכוח תמ”א 38, זאת במיוחד באזורים בהם ערך הקרקע גבוה, ובפרט בערי המרכז – רמת גן, תל אביב, הרצלייה, ראשון לציון, רעננה, אשדוד, בת ים, כמו גם בירושלים ועוד. 

ככל שגדל היקף הפעילות כך נוספים בעלי מקצוע למניין אלה המתמחים בטיפול בנושאים שונים הקשורים לפרויקטים כאלה. כך למשל ישנם יזמים המאתרים מבנים שעומדים בדרישות התכנית, יזמים כאלה מארגנים את בעלי הדירות ומקשרים ביניהם ובין קבלן מבצע. ישנם קבלנים המתמחים בניהול פרויקטים מסוגים שונים מכוח תמ”א 38 (חיזוק, תוספת מעלית לבניין קיים, הריסה ובנייה מחדש “פינוי בינוי”), ליווי משפטי ניתן מטעם עורכי דין הבקיאים בהוראות תמ”א 38 ויודעים להפיק מהן את המרב,הון מגויס מגופים הצוברים ניסיון במימון פרויקטים מכוח תמ”א 38 ועוד.

ביקורת

לכאורה נראה שכל מי שמעורב בפרויקטים מכוח תמ”א 38 מרוויח, בעלי הדירות נהנים מחידוש דירותיהם, חיזוק המבנה ועליית ערך הנכס, הקבלן מרוויח ממכירת דירות שנוספו לבניין, מהקלות בקבלת אישורי הבנייה ואינו צריך לממן רכישת קרקע, חזות העיר מתחדשת, איכות החיים עולה ועוד. אולם, יש בכל זאת מי שמשמיעים ביקרת על תמ”א 38, כאשר הטענה העיקרית כנגדה היא שרוב הפרויקטים מבוצעים באזור המרכז. תיקונים לתמ”א 38 נערכים במטרה להרחיב את ניצולה לפרויקטים בכל רחבי הארץ ובשלל סוגי מבנים.