הערים הכי אטרקטיביות בישראל להשקעה בנדל”ן ב – 2017

שנת 2016 היתה שנה לא קלה למשקיעים בנדל”ן בישראל, והזדמנויות אטרקטיביות להשקעה בנדל”ן בחו”ל הבריחו לא מעט משקיעים מכאן. מיסוי על דירה שלישית לא היה השינוי הגדול היחיד שספג שוק הנדל”ן בשנה החולפת – גם רפורמות בתחום ההתחדשות העירונית, אישורים נרחבים עבור תכניות בנייה בפריפריות, ושינויים תשתיתיים כמו הרכבת הקלה, שינוי את פני הערים האטרקטיביות להשקעה בארץ. אז, עבור אלה מבינינו שחשוב להם להשאיר את הכסף “בבית” – האם עוד יש הזדמנויות ריאליות לתשואה גבוהה בהשקעה בנדל”ן בישראל? ואם כן – איפה מסתתרות הזדמנויות הנדל”ן של 2017?

להשקיע בנדל”ן – בישראל זה יותר קל, אבל פחות רווחי (לפעמים)

השקעה בנדל”ן נחשבת השקעה יציבה ובטוחה, והיא מספקת הכנסה חודשית פסיבית (משכירות), ועוגן כלכלי משמעותי בדמות נכס שניתן למכור אותו בעת הצורך. מאז קום המדינה, השקעה בנדל”ן נתפשה כצעד חכם כלכלית – וזה גם בדרך כלל נכון, אלא שלאחרונה מקודמים צעדים המפחיתים את האטרקטיביות הכלכלית של השקעה בנדל”ן – כמו העלייה בתשלום מס רכישה, ולאחרונה – מס על דירה שלישית.

כיום, תשואה “טובה” על השקעה בנדל”ן בישראל תהיה תשואה ממוצעת של יותר מ – 4% (בחישוב שכירות ועליית ערך ביחס למחיר והוצאות נוספות); במקרים נדירים ובהזדמנויות חד פעמיות – נמצא תשואות של עד 7%. בהשקעות בחו”ל, לא פעם מדברים על תשואות של10% ויותר – אבל חשוב לזכור כי לעיתים התשואות מחושבות לפני הוצאות חודשיות קבועות (כמו ניהול הנכס), וכי עצם הבעלות על נכס שנמצא כל כך רחוק מכם – היא לעיתים בעייתית או פחות נעימה. יש יתרונות בהשקעה בנדל”ן בישראל, אם כי ביחס להשקעה בחו”ל – מומלץ לבחון כל נכס לגופו, כולל הערכות כלכליות מקצועיות והעדפות אישיות.

להפשיל שרוולים ולצאת לפריפריות

העולם מתאושש ממשבר גדול בתחום הנדל”ן, ובמדינות כמו ארה”ב, אנגליה, צרפת, ואחרות -הזדמנויות הנדל”ן מגיעות מחיפוש בפריפריה. גם בישראל המצב דומה – אך מסיבות אחרות. תנופת פיתוח מאסיבית, מאפשרת עליות ערך משמעותיות לדירות בערי הפריפריה – כמו גם עליה משמעותית בביקושים לדירות בערי הספר – לרכישה כמו גם להשכרה.

מה גורם לעליית הערך הצפויה? האומדן נקבע על פי שינויים מקומיים במהלך שנת 2016 (כמו למשל שינויים דמוגרפיים, התחלות בנייה, או שינויים בכמות האוכלוסייה) כמו גם פיתוח תשתיות מקומיות, עם דגש על שיפור בתחבורה הציבורית.

נכסים המיועדים להשבחה

תכניות של פינוי בינוי ותמ”א 38 מספקות גם הן השקעות נקודתיות ששווה לבחון אותן. ניתן למצוא זרועים ברחבי הארץ בניינים ישנים אשר הנכסים בהם נמכרים במחירים נמוכים יחסית. חיפוש קל מגלה כי בניינים אלה מיועדים להליך של תמ”א 38 – ולעיתים אף מדובר בנכסים שהם כבר בתוך הליך כזה – בשלב קבלת האישורים או בשלבים מתקדמים יותר. מדובר בדרך כלל על נכסים שערכם ינסוק לאחר ביצוע הליך תמ”א 38 – ולא פעם העלייה בערך הנכס מזניקה למעלה את התשואה העתידית מן העסקה, והופכת אותה אטרקטיבית באפון מיוחד. קשה להצביע על אזורים בהם יש יותר פרוייקטים כאלה- בניינים המיועדים לתמ”א 38 או פינוי בינוי (תמ”א 38/2) אפשר למצוא בכל הארץ – בערים הגדולות, בערי הפריפריה, ועוד.

אז, איפה לחפש?

הנה נתונים על הערים והיישובים בארץ שלהערכת המומחים יספקו את התשואות הגבוהות ביותר ב2017:  

שדרות ונתיבות – מדובר בערים הכי פחות פופולאריות להשקעה בארץ עד לפני שנתיים שלוש, בהן אנחנו רואים תנופת בנייה ועניין מחודש בשנים האחרונות. מחירי הדירות בשדרות ונתיבות זינקו ב 2016 במעל 6% – זאת, עקב פיתוח תשתיות תחבורה, תחנת רכבת חדשה, ומעל 15,000 התחלות בניה. גם תחושת הביטחון המושגת דרך פעילות צבאית ענפה באזור, תורמת למשיכת עוד משקיעים דווקא לשני יישובים אלה בדרום הארץ.

מודיעין – החישוב הוא פשוט – מחירי נכסים (3 חדרים) המושכרים במעל 4,000 ש”ח הם מעט מעל מליון ש”ח – מה שמבטיח תשואה גבוהה גם ללא עליות ערך של נכס הנדל”ן. שוק הנדל”ן במודיעין הוא פעיל, וערכי הנכסים בעיר עולים באופן יציב לאורך שנים. מדובר על השקעה יציבה ובטוחה.

אילת – בשנת 2016, התשואה על דירות באילת היתה מעל 7%. חשוב לדעת, כי רוכשים רבים בעיר אילת משיגים תשואה גבוהה על ידי העמדת הנכסים שברשותם להשכרה על בסיס יומי לנופשים (למשל באפליקציית AirBnb) – השכרה כזו, אם היא מאפשרת השכרת הנכס במעל חמישים אחוזים מהזמן (תלוי באיכות הנכס ואיכות הפרסום) – מאפשרת תשואה גבוהה הרבה יותר על הנכס, ביחס להשכרה לטווח ארוך (אם כי, במרבית המקרים מדובר גם על השקעת משאבים רבה יותר ביחס להשכרה לטווח ארוך, כמו למשל השקעה בפרסום והשקעה באחזקה)

עוד ערים ויישובים הצפויים לספק תשואה גבוהה יחסית השנה – מכבים רעות, רמלה, קריית גת, בית שאן, דימונה, ואחרות.

מה השורה התחתונה להשקעה בנדל”ן – חפשו בפריפריה, בדקו היטב כל נכס

אם לפני שנתיים היה קל לדבר על תשואות של 10% מהשקעות בנדל”ן – היום המצב הוא קצת שונה, בהשקעות בנדל”ן בארץ כמו גם בחו”ל. ביחד עם זאת – ניתן עדיין למצוא השקעות אטרקטיביות בארץ ולהגיע לתשואות של 7% ויותר – אם משכילים לבחור את הנכסים שעלות הרכישה והצפי לתשואות שלהם אטרקטיביים. מומלץ לבחון אפשרויות להשקעה ביחד עם מומחי נדל”ן, אשר יוכלו לספק כלים להערכה ריאלית של התשואה, עליית הערך ושינויים סביבתיים שישפיעו על ההשקעה שלכם באזור בעתיד הנראה לעין.