יתרונות וחסרונות של אפשרויות השקעה שונות בנדל”ן
בטח גם אתם שמתם לב, כי לאחרונה יש היצע אדיר של הזדמנויות השקעה אטרקטיביות עם יתרונות וחסרונות להשקעה בנדל”ן. כמשקיע שתמיד מחפש אחר אפיקי השקעה מניבים אני דואג להתעדכן ולבדוק את האופציות השונות והיתרונות שלהם.
מחיפוש שערכתי לאחרונה, ראיתי מספר מסלולים שונים, ואני מרכז אותם פה:
- פרוייקטים חדשים לבניה באירופה או בארה”ב
- נכסים פרטיים מניבים למגורים
- קרנות ריט (REIT)
- השקעות חברתיות או מימון המונים
בתור משקיע, חשוב לי לשים דגש על הנקודות המעניינות אותנו ולבסס את בחירת מסלול ההשקעה הרלוונטי ביותר לפיהן. נזילות, תשואה צפויה, תזרים מזומנים ועליית ערך הנדל”ן הינם חלק מהקריטריוניום עליהם חשוב לשים דגש.
השקעה בפרוייקטים חדשים נראית על הנייר כאופציית השקעה מאוד מעניינת, הנכסים המתקבלים בסוף הפרוייקט הינם נכסים חדשים מהקבלן והמטרה היא – בסוף חיי הפרוייקט (לרוב שנתיים שלוש) מכירת הנכסים בשוק החופשי והחזר הכסף בתוספת רווח למשקיעים.
מה חשוב להבין כשמשקיעים בפרוייקטים כאלו:
נזילות – כשאתם משקיעים בפרוייקט מהסוג הזה הכסף חוזר אליכם רק בסוף הפרוייקט ולאחר המימוש, כלומר רק לאחר שהחברה המבצעת תסיים לבנות את כל הפרוייקט ולמכור אותו, הכסף יחזור למשקיעים. לדוגמא, אם כמשקיע עולה אצלי הצורך לממש את החלק שלי לאחר 6 חודשים, אני צריך לקחת בחשבון שאפשרות זו אינה קיימת במקרה זה הרי לא ניתן למכור את חלקי בפרוייקט “על הנייר”, ובנוסף, אם מכל סיבה שהיא הפרוייקט מתעכב בשנה או שנתיים אני נאלץ להמתין לסוף הפרוייקט (שעכשיו יכול לקחת כבר 4 או 5 שנים).
תשואה צפויה – בתור משקיע נדל”ן אני מחפש את התשואות הגבוהות ביותר עם הסיכון הנמוך ביותר, כשאני נכנס לפרוייקט יזמי חדש לפני בניה, התשואות לרוב מוצגות לפי מחיר המכירה הצפוי של הנכס פחות עלויות ההקמה, מחולק לפי מספר השנים שלקח למכור את הנכסים בשוק המקומי. נשמע פשוט, אך כל שינוי באחד הפרמטרים האלו גורר אחריו שינוי של התשואה הסופית למשקיע, אם לקח להשלים את הפרוייקט ארבע שנים במקום שנתיים, התשואה תקטן בחצי! אם מחירי הנכסים באיזור עלו במהלך התקופה, התשואה תעלה בהתאם.
תזרים מזומנים – ההבדל הגדול השני בין פרוייקט יזמי לבין נכס מניב מגיע בתזרים, בעוד שבפרוייקט יזמי אני רואה את הרווח על ההשקעה רק במכירה של הנכסים בעוד מספר שנים, בנכס מניב אני מתחיל לראות את התשואה כבר מהחודש הראשון, ברגע שיש דייר בנכס. במידה ואתם מחפשים השקעה מניבה התשובה תמיד תהיה בנכסים מניבים ולא בפרוייקטים עתידיים.
עליית ערך – תמיד טוב לקבל בטחון על עליית ערך צפויה של הנכסים, חשוב לזכור שהצד השני של עליית ערך הוא ירידת ערך, מחיר הנכסים יכול לרדת בדיוק כמו שהוא עולה, כשאנחנו באים לחשב את התשואה הצפויה חשוב להפריד בין התשואה הצפויה מדמי השכירות לבין תשואה צפויה מעליית ערך. תשואת דמי השכירות היא ברמת הודאות הגבוהה ביותר, אנחנו יודעים כמה משלם הדייר בבית ויודעים כמה עלה לנו לרכוש את הנכס. לגבי עליית ערך הנכס בטווח הארוך, כדאי להסתכל על עליית ערך הנכסים באיזור בשנים האחרונות.
לסיכום, אם הקריטריונים המנחים אותנו בעת ההשקעה, ומהווים יתרונות השקעה בנדל”ן, הם תזרים מזומנים שוטף ונזילות בעת הצורך, השקעה בנכס מניב תיתן לנו מענה לצורך הזה, כל חודש נהנה מתזרים מזומנים שוטף בגין דמי השכירות ובמידת הצורך תמיד נוכל לממש את הנכס שלנו.
מה לגבי השקעות אלטרנטיביות בקרנות ריט?
קודם כל חשוב להבין מה זה קרן ריט, קרן ריט נועדה לתת מענה לפתרון השקעה בכל סכום בנכסים מניבים, מנהלי קרן ריט, משקיעים בפרוייקטי נדל”ן מניבים והקרן מחלקת את התשואות למשקיעים לפי מדיניות חלוקת הרווחים של הקרן.
יתרון נוסף של קרן ריט הוא נזילות הקרן, משקיע הרוכש מספר יחידות בקרן ריט, בדומה לקרן נאמנות, יכול למכור את השקעתו ולקבל חזרה את הכסף לפי שווי הקרן בעת המכירה.
מה עדיף? השקעה ישירה בנכס מניב או השקעה דרך קרן ריט?
בבסיס, גם קרן ריט וגם נכס מניב מניבים תזרים מזומנים שוטף, יש קרנות ריט שמניבות החזרים מצויינים למשקיעים ויש כאלו חלשות יותר. לאחרונה הושקה בישראל קרן ריט חדשה “מגוריט” המשקיעה בנדל”ן מניב בישראל, הקרן צנחה ב14% מייד לאחר ההשקה וצפויה להניב למשקיעים תשואות על הנייר של 2.5%-3% בשנה.
ואם יש לי רק 20,000 ש”ח?
כשמדובר בסכומים שאינם מאפשרים קניית נכס מניב או השקעה בפרוייקטים חדשים בבניה שווה לשקול השקעה דרך קרנות ריט המאפשרות השקעה בסכומים נמוכים או דרך אפיק חדש של השקעות חברתיות או מימון המונים.
אחת מהם היא הפלטפורמה שמציעה חברת REALEXTATE, זוהי חברת FINTECH ישראלית, הפועלת בכל העולם, אשר פיתחה פלטפורמת השקעות בנדל”ן ומאפשרת השקעות החל מסכומים קטנים. מודל ההשקעה כאן מעניין, והוא נותן מענה לקריטריונים עליהם דיברנו בהתחלה.
וכמו שאמרו פעם על גטקסי – איך לא חשבו על זה קודם?
אז החברה הזאת, בדומה לקרן ריט, מציעה אפשרויות השקעה החל מסכום נמוך אך לצד תשואות אטרקטיביות בדומה לפרוייקטים יזמיים, יחד עם תזרים מזומנים שוטף כל חודש בדומה לנכס מניב על השם שלך, אבל בלי הסיכון של פרוייקט יזמי ועם בעלות ישירה על חלק מנכס מניב ששייך לך. בשורה התחתונה, REALEXTATE לקחו את היתרונות של כל אחת מהשיטות ובנו פלטפורמה סביב זה.
מעוניינים לשמוע עוד על REALEXTATE?
