השקעה בנדל”ן בברצלונה – היתרונות והחסרונות שמשקיע נדל”ן צריך לדעת

בסדרה ייחודית של מאמרים, אנחנו סוקרים את היתרונות והחסרונות של השקעה בנדל”ן במדינות שונות בעולם. והפעם השקעה בנדל”ן בברצלונה – מהם החסרונות להשקעה כזו, שחשוב לקחת בחשבון?

מכל העולם – למה דווקא השקעה בנדל”ן בברצלונה מעניינת?

כמו במדינות אחרות באירופה, גם בספרד ראינו משבר כלכלי שהחל בשנת 2008, והיציאה ממנו הסתמנה בסביבות שנת 2013, כאשר בשנים 2014-2015 כבר נראו סימנים של צמיחה בשוק הספרדי. במהלך שנות המשבר, סבל שוק הנדל”ן (להנאת המשקיעים מחו”ל) מירידות דראסטיות, של 40-50 אחוזים בממוצע, במחירי הנכסים בכל הארץ. למשקיעים מחו”ל לקח זמן לזהות את ההזדמנות שהשק הספרדי מציב בפניהם, וביחד עם העובדה שצלילת מחירי הנדל”ן איפיינה באותן שנים גם את ארה”ב וגם מדינות אחרות באירופה – לקח זמן עד שספרד זוהתה כאחד היעדים האטרקטיביים להשקעה בנדל”ן. בשנת 2015 דורגה ברצלונה – מהערים היפות האטרקטיביות, המתויירות והשופעות בספרד – כאחת מעשר הערים האטרקטיביות ביותר להשקעה.

היום, מחירי הנדל”ן  בברצלונה בממוצע 3,500 אירו למ”ר. מרבית הנכסים בברצלונה הם נכסים בסגנון בנייה מסורתי, בנייה מרווחת עם תקרות גבוהות ואלמנטים אדריכליים אירופאיים. מחירי הנכסים בברצלונה כבר עולים (ובשנת 2015 עלו בכשלושה אחוזים בממוצע) – ואחוז הספרדים המחזיקים כיום דירה משלהם, אשר ירד לאורך שנות המשבר, משפיע על שוק שכירות יציב, מחירי שכירות גבוהים, ותשואה נאה על ההשקעה.

ברצלונה, ספרד

ספרד היא מדינה המציגה יתרונות ייחודיות לבחירה דווקא בה להשקעה בנדל”ן. היא לא רחוקה מישראל, המנטאליות הספרדית נחשבת יחסית דומה לזו הישראלית, קל (יחסית לבחירה בארה”ב או בנכסים במרכז או בדרום אמריקה) לתחזק נכס בבעלותכם ואפילו לבקר בו מדי פעם, ועוד. חשוב לציין כי בתוך  ספרד ישנן ערים מפוארות, אזורים כפריים ופריפריות זולות – נכסים אטרקטיביים להשקעה אנחנו עשויים למצוא באזורים רבים במדינה – ולא רק באזור ברצלונה.

חשוב לציין, שבניגוד לארה”ב בה שוק ההשקעות בנדל”ן מתקרב לרוויה, או לישראל בה ניכר כי יש האטה בשוק הנדל”ן וביחד עם זאת מחירי הנדל”ן בארץ והמיסוי על דירות להשקעה הופך את הבחירה לרכוש נדל”ן להשקעה בישראל לכמעט בלתי אפשרי ובדרך כלל לא רווחי – בספרד שנות המשבר מסתיימות זה עתה, מה שאומר שעדיין ניתן לרכוש דירות במחירים שאינם משקפים את מחירי השוק הריאליים (והם לעיתים נמוכים מאלה ב 50% ויותר) – ולצפות לעליית מחירים, שהיא עשויה להיות איטית – אבל היא כנראה תתרחש במהלך העשור הבא עלינו לטובה – להערכת כל המומחים להשקעות בנדל”ן בחו”ל שיספרו שבמצב שוק שכזה ניתן לצפות לעלייה משמעותית בשווי הנכס שתרכשו.

בברצלונה עצמה, ניתן כעת להשיג דירות יפהפיות, במיקומים אטרקטיביים, במחירים ממוצעים של 150,000 – 200,000 אירו. אלה אותם הנכסים אשר מחירם בשנת 2008 היה מעל 300,000 אירו. הביקוש לשכירות במרכז העיר גבוה, באזורים הכפריים יותר ניתן לשקול גם השכרת הנכס על בסיס יומי לתיירים. מאז שנת 2013 אנחנו רואים התייצבות ואפילו עליה במחירי הנדל”ן בברצלונה – המחירים צפויים להמשיך לעלות.

ברצלונה היא בעלת תמהיל ייחודי של עליית מחירים, ביקוש גבוה לנכסים בשכירות והיצע גבוה למשקיעים – שקשה להתעלם ממנו. בנוסף – בעלות על נכס בברצלונה עשויה להיות סיבה נפלאה לבקר בחבל הארץ המופלא הזה אחת לשנה ולערבב עסקים עם הנאה…

מה שחשוב לקחת בחשבון, ברכישת נדל”ן בברצלונה

אם בחרתם במסלול השקעה בנדל”ן בברצלונה – אתם צפויים לזהות נכסים מעניינים, במחירים ובתנאים שונים מאוד מאלה שאנחנו מכירים בישראל – אבל זה בדרך כלל לא מספיק, להסתמך על חברת ניהול ש”תעשה את העבודה עבורכם”. אם תרצו להגיע לאחוזי תשואה גבוהים מן הממוצע (בברצלונה הום – 6-10% תשואה, בסימן עליה מתמשכת) – חשוב להפשיל שרוולים ולנהל את איתור הנכס, רכישתו, אחזקתו, השכרתו והטיפול בו באופן מושכל ומעורב. זהו אחד האתגרים שברכישת נדל”ן בחו”ל, וחשוב לקחת זאת בחשבון.

חשוב גם להביא בחשבון את התשלומים הנלווים למחיר הנכס, שהם שונים מאלה אשר בישראל. ספרד חתומה על אמנת מס עם ישראל, מה שאומר שלא תידרשו לשלם מיסוי כפול על אותם הסכומים, גם בספרד וגם בישראל (למשל: מס על הכנסות משכירות, מס על רווח הון, מיסי עירייה וכדומה). עם זאת, כללי המיסוי בספרד הם שונים מאלה שבישראל ועל מנת להבין כמה אטרקטיבית כל השקעה בנדל”ן בברצלונה – חשוב להבין את כל ההוצאות הנלוות לרכישת נכס נדל”ן בברצלונה – היוועצו במקצוען פיננסים המתמחה במיסוי על נדל”ן בספרד, ובדקו עלויות של חברת ניהול לנכס שלכם – רק ניכוי עלויות אלה מתשלום השכירות והוספת עלויות חד פעמיות למחיר הנכס – יובילו לחישוב ריאלי של התשואה ואטרקטיביות הנכס.

חוסר ההיכרות של הישראלים עם שווקים מקומיים במדינות  אחרות מביא לא פעם לבחירות מוטעות של נכסי נדל”ן אטרקטיביים, כאשר אנחנו מקבלים החלטה “מהבטן”, במקום החלטה רציונאלית. בחירה בנכס שהוא אטרקטיבי בקנה מידה ישראלי אינה מבטיחה תשואות גבוהות בתרבויות ובמדינות אחרות. חשוב לעבוד עם חברת ניהול מקומית, ולשלב את התחושות והחלומות שלכם עם בחירות ריאליות המשקפות את מצב השוק ואת ההעדפות המקומיות.

נסיים ונזכיר לכם, כי בעוד ישנם מאפיינים כלליים להשקעה במדינה מסויימת, במחוז מסויים או בעיר מסויימת – אבל אטרקטיביות של נכס להשקעה תלויה רבות במאפיינים הספציפיים שלו. לזיהוי נכס שיהווה השקעה טובה, יאפשר הכנסה חודשית פסיבית מדמי השכירות ועליית ערך נאה לאורך השנים בהן תחזיקו בו – אנחנו ממליצים להיוועץ עם מומחים בהשקעות בנדל”I בספרד, להעריך הוצאות נלוות לרכישת נכס בברצלונה, ולבדוק כל נכס לגופו – באופן יסודי וריאלי.