דירה להשקעה – האם זה באמת אפיק השקעה משתלם?

מצד אחד – ההשקעה בנדל”ן תמיד היתה אפיק אטרקטיבי מאוד ויציב, בו התשואה גבוהה יחסית והסיכון נמוך. אבל מצד שני – השקעה בנדל”ן דורשת משאבים רבים (כלומר, הסכום הנדרש להשקעה הוא גבוה), ועם ההשקעות בנדל”ן במדינות מסביב לעולם – גם הסיכונים על ההשקעות עלו. נשאלת השאלה – האם דירה להשקעה היא עדיין השקעה משתלמת? ואם כן – איך עושים את זה נכון?

השקעה בנדל”ן – זה עניין של תשואה

כל השקעה היא עניין של רווח, והשקעה מוצלחת היא השקעה שתגרוף לכיסכם את הרווח הגבוה ביותר (ורצוי, עם כמה שפחות לילות ללא שינה בשל השקעות ספקולטיביות). בהשקעה בנדל”ן, התשואה מחושבת על פי חלוקה של הרווחים מן הנכס להוצאות עליו. על מנת להבין לאשורה את התשואה הצפויה על השקעה בנדל”ן – נעריך באופן מקצועי את עליית הערך של נכס הנדל”ן שלנו בשנה, נוסיף לזה את דמי השכירות שנקבל מהשכרת הנכס, ואת הסכום הכולל נחלק לסך ההשקעה בנכס. לדוגמה: אם רכשנו זה עתה דירה בברלין עבור 500,000 ש”ח ושילמנו עוד 50,000 ש”ח על הוצאות נלוות, עליה נקבל בכל חודש 5,000 ש”ח שכירות ובנוסף ערכה צפוי לעלות בחודש ב 2%, התשואה להשקעה שלנו השנה תהיה 12.7%. זוהי תשואה יפה לכל הדעות, במיוחד כאשר משווים אותה לאפשרויות החיסכון המוסדיות בארץ – כל תכנית חיסכון או פיקדון בארץ לא יציע כיום יותר מאחוז אחד של ריבית לשנה.

מתי אטרקטיביות של דירה להשקעה יורדת?

בישראל, ניראה כי ננקטים צעדים על מנת לפגוע באטרקטיביות ההשקעה בנדל”ן. עליות המחירים של רכישת דירה גבוהות בעשרות אחוזים ביחס לעליות מחירי השכירות – מה שמקטין, כמובן, את התשואה מהשקעה בנכס מניב. אם זה לא מספיק, מיסוי על דירה שלישית ומדיניות הקיצוץ בתשואות של משקיעים בנדל”ן בממשלה, ממשיכים לפגוע באטרקטיביות ההשקעה בדירות.

עליית הריבית במשק שהחלה ממש עכשיו, פוגעת באטרקטיביות הלוואות המשכנתא לרכישת דירה, ואת תשלומי הריבית שתשלמו לאורך שנות ההלוואה חשוב לזכור להוסיף לעלות הכוללת של הנכס, כאשר תחשבו את התשואה על ההשקעה.

ביחד עם זאת, התשואה על כל נכס נדל”ני נקבעת על פי מחירו (+ הוצאות נלוות) וההכנסות עליו נטו. על החישוב להיעשות ביחס לכל נכס מחדש, וניראה כי כיום בישראל, מוטב לרכוש נכסים זולים ודירות קטנות בפריפריה, להימנע מתשלום מס הכנסה בגין דמי השכירות שתקבלו (כאשר ההכנסות משכירות נמוכות מ – 5,070 ש”ח), ואם שוקלים להשקיע בנכס נדל”ן שלישי – לשקול רכישה בחו”ל או רכישה כחלק מקבוצה.

אם השקעה בנדל”ן היא אטרקטיבית כל כך – ארכוש לעצמי בית ואהפוך עשיר!

חשוב להבין, שבניגוד לעסקאות אחרות שבהן ברור אם הרווחנו או הפסדנו, בנדל”ן חשוב לשקול כל עסקה (או כל נכס) בפני עצמה. שאלות כמו – מה מתוכנן מבחינת פיתוח אזורי בסביבת הנכס, מהו גובה השכירות הממוצע באזור לנכסים דומים, כמה מהתשלום תממנו באמצעות הלוואה ומהן הריביות המוצעות לכם, מהו המחיר המוצע לכם עבור הנכס ואיך מחיר זה ביחס למחיר הממוצע באזור, וכיוצא באלה – הן המפתח להבין בנוגע לכל עסקה, אם היא רווחית או לא.

אין לי את הסכומים להשקעה בנדל”ן בארץ – האם אפיק השקעה זה סגור בפני?

שוק הנדל”ן הפך בשנים האחרונות בין-לאומי, ולמשקיעים עומדת האפשרות להשקיע בנכסי נדל”ן מסביב לעולם ולא רק בארץ. זה אומר, שבעוד בארץ קשה למצוא היום נכס ראוי להשקעה שמחירו פחות ממיליון ש”ח, בכל העולם תמצאו שפע של נכסי נדל”ן להשקעה במגוון רחב של מחירים, לעיתים במחירים נמוכים משמעותית מאלה המוצעים בארץ. לעיתים, מספיקה השקעה של 150,000 דולרים, על מנת להפוך אתכם לבעלים החדש והגאה של נכס במזרח אירופה, בדרום או מרכז אמריקה, או ביעדים חמים אחרים שמומחים רבים יגידו לכם, שהם עוד לפני עליית המחירים הגדולה בנדל”ן.

ביחד עם העובדה שפתיחת השוק מאפשרת לכל משקיע לשקול עוד אינספור אפשרויות לנכסים שהוא עשוי לרכוש, אפשרויות שפעם לא עמדו בפניו, חשוב לציין כי ההשקעה בנכס במדינה אחרת הינה השקעה שונה מזו שברכישת נדל”ן בארץ, וחשוב להכיר את כללי המקום (מבחינת שוק שוכרים, מיסוי, ועוד) ו/או להיעזר באנשי מקצוע המציעים ליווי למשקיעים במדינות שבהן אתם שוקלים לרכוש נכס.

בנוסף, ניתן להשקיע בנדל”ן כחלק מקבוצת רכישה או קרן השקעות. כך, אתם גם מגדרים את הסיכון בהשקעה, גם משיגים שותפים שאולי יסייעו לכם לקבל את ההחלטות הכלכליות הרווחיות, וגם נדרשים להשקיע רק את החלק היחסי של הנכס שתרכשו ביחד.

לסיכום – השקעה בנדל”ן, כן או לא?

התשובה לשאלה – האם משתלם לקנות דירה להשקעה דומה לשאלה האם כדאי לאכול. התשובה תלויה במהות ההשקעה, במצב הכלכלי שלכם, בעלות הנכס הספציפי שאתם שוקלים לרכוש ובעוד משתנים רבים שחשוב לשקול לפני קבלת ההחלטה. בשנים האחרונות האטרקטיביות של השקעה בנדל”ן ירדה, עם העליות במחירים אל מול עליה פחותה בגובה השכירות ועם המיסוי החדש לבעלי דירות להשקעה ולתקבולים על שכר דירה. עם זאת, השקעה בנדל”ן נחשבת השקעה יציבה, סולידית ובטוחה, המייצרת לא רק הכנסה חודשית  קבועה אלא גם רווחים כתוצאה מעליית הערך של נכס הנדל”ן שרכשתם לאורך השנים. אם יש בידיכם את הסכום ההתחלתי הנחוץ לשם רכישת נכס נדל”ני מניב – אנחנו בהחלט ממליצים לשקול השקעה בנדל”ן, שרמות הסיכון בה נמוכות והתשואה עדיין גבוהה פי עשרות מונים, ביחס לתשואה מחיסכון סולידי בבנק.