מיסוי בהשקעות נדל”ן בארה”ב – היבטים שלא כדאי לפספס

רכישת נכסים מניבים, לאור הצמיחה הצפויה, בשוק האמריקאי, הינה כדאית מאד, גם אם לא ניתן לקבוע במדוייק מתי תגיע אותה התעוררות. ידיעות על בתים שעוקלו על ידי בנקים אמריקאים וגופי מימון אחרים, לאחר שבעליהם לא יכלו לעמוד עוד בתשלומי המשכנתא הביאו לעניין רב בקרב משקיעים קטנים וגדולים בישראל ובעולם כולו, רואים את פוטנציאל ההשקעה, נוכח מחירי הנדל”ן הנמוכים שקיימים כתוצאה מהמשבר הנוכחי.

רצוי מאוד שהנכסים יאותרו על ידי חברת הניהול וירכשו רק לאחר שנערכה בדיקת נאותות יסודית, כנהוג בארה”ב ובין השאר פרמטרים, כגון החתך הסוציו אקונומי של האזור, רמת ההשתכרות של התושבים, נתוני אבטלה, ביקושים, מוסדות חינוך,אוניברסיטאות ומוסדות להשכלה גבוהה באיזור, שיעור מיסי עריה, נתוני פשיעה, יעוד האזור המסחרי בהתאמה וכדומה. כמו כן נכון כי יבחנו אפשרויות ההשכרה באזור, אפשרויות השידרוג והפיתוח בנכסים

כדאיות ההשקעה תלויה במשתנים וקריטריונים רבים. יש לבחון אותם לפני ביצוע ההשקעה. בפורומים רבים הדנים באופן ההשקעות בחו”ל ניתן למצוא מומחי נדל”ן המספקים לא אחת טיפים והצעות שונות בנוגע לאופן ההשקעה בנדל”ן בארה”ב, לעיתים הם אינם נותנים את דעתם לסוגיות המס השונות אותן יש לקחת בחשבון בעת ביצוע השקעה בנדל”ן בארה”ב.

חשיבות בחינת השלכות המס בארה”ב עולה מאוד כשהמדובר בהשקעה בארצות הברית שם סעיפי מס רבים ומורכבים. תכנון מוקדם של ההשקעה גם בהיבט המס ישפיע, באופן משמעותי, על אופי וכדאיות ההשקעה. אציין כי חובה לבחון כל השקעה לגופה שכן אינה דומה רכישת בית בודד בפלורידה לרכישת קונדומיניום בניו יורק. וודאי לסכום ההשקעה ולרווחים הצפויים השפעה על אופן ההשקעה.

להלן בקצרה מספר היבטי מס אותם יש לקחת בחשבון בעת השקעה בנדל”ן בארצות הברית באופן מיוחד.

1- גמישות: אחד הנושאים עליהם נדרש לתת את הדעת בכל הקשור להשקעות בינלאומית היא גמישות פעילות עתידית. לדוגמה עדיף למשקיעים לבחון טרם ביצוע ההשקעה את האפשרות “לצאת” מהשקעתם או לצרף משקיע נוסף ואולי אף לצאת להנפקה בבורסה תוך מזעור השלכות המס. השקעה באמצעות חברה עשויה להוות יתרון בכל הקשור לגמישות ההשקעה.

2 – פעילות באמצעות חברות: אחת הדרכים המקובלות להשקעות בחו”ל הינה באמצעות חברה שהינה, למעשה, חברת אחזקה במדינה שלישית. כך למשל, ישראלים רבים נוטים להשקיע באנגליה באמצעות חברה מהולנד וזאת על מנת לנצל את הוראות האיחוד האירופי, דיני המס בהולנד וכו. ואולם, על אף שהשקעה באמצעות חברות ביניים הינה לעיתים אטרקטיבית, יש לזכור כי השקעה בחו”ל באמצעות חברת ביניים דורשת לא מעט פרוצדורות (אחזקת מנהל, מזכירות ומשרד מקומי, הכנת דוחות מס אמריקאים לרשויות השונות, ועוד) שכמובן העלות הכרוכה בכך יש לראות ההשקעה תוך שימת לב מירבית לעלות מול התועלת.

3 – אמנות מס: מדינת ישראל חתומה על כחמישים אמנות למניעת כפל מס עם מדינות ברחבי העולם ובין השאר אף עם ארצות הברית. שימוש אמנות המס כמו אמנות מס נוספות רלוונטיות – במקרה של השקעה בנדל”ן באמצעות “חברות ביניים” – עשויה להשפיע מהותית על אפקטיביות ההשקעה.

4 – צמצום ההכנסות החייבות במס: אחת הדרכים לצמצום עלות המס במדינות עתירות מס הינה ” העברתן ” של הכנסות אל מחוץ למדינות אלו. לדוגמה, חיוב פרויקט נדל”ן בדמי יעוץ, דמי תיווך וכו.. שרות המתקבל על ידי גוף  אחר אשר חי במדינות אחרות יקטין את ההכנסה החייבת במס. יש לוודא כי “תכנון” מס זה אינו נופל בהוראות שונות בדיני המס המקומיים; לדוגמה:  סיווג ההכנסה כהכנסה שהופקה במדינת הימצאות הנכס והוראות אנטי תכנוניות שונות.

5 – אחזקת הנכסים: מדינות מסוימות מאפשרות לתושבים שאינם מקומיים להשקיע בנדל”ן באופן ישיר. ישנן מדינות המאפשרות לתושבי חוץ להשקיע בנדל”ן באמצעות חברה מקומית בלבד. בארצות הברית ניתן להחזיק נכסי נדל”ן הן במישרין והן בעקיפין באמצעות התאגדויות מקומיות, אחזקה באמצעות תאגיד מקומי עשויה להוות יתרון אל מול האפשרות לאחזקה במישרין. כך למשל, מכירת תאגיד המחזיק בנדל”ן בארה”ב במקום מכירת הנדל”ן עצמו תפחית את עלות המס בעת המכירה.

6 – המימון: רכישת נדל”ן הן באמצעות הון עצמי והן באמצעות מימון חוץ. בשים לב שמימון חוץ נושא ריבית, לעיתים מימון חוץ עשוי להיות אטרקטיבי, בהיבט המיסויי, לעומת רכישות באמצעות הון עצמי, חשוב להקפיד על יחס בין הון עצמי להון המגוייס מגורמי חוץ , המינוף.

7 – מיסים :

• מיסוי הכנסות שוטפות – בדרך כלל, חבות המס הינה בהתאם למקום המצאו של נכס הנדל”ן. כך למשל, בארה”ב, נוסף על המס הפדראלי הגבוה קיים לעיתים גם מס מדינתי ומס עירוני העשוי לגרום לחבות מס גבוהה בארצות הברית ומשכך קיימת חשיבות רבה להקטנת ההכנסה החייבת בארה”ב, ככל שניתן. מאידך, רשויות המס השונות מאפשרות לנכות מההכנסה החייבת הוצאות שונות העשויות להפחית את חבות המס. אפשרות קיזוז הוצאות – כגון משכנתא, פחת וכיו”ב עשויה להשפיע מהותית על כדאיותה של ההשקעה.
• מיסוי הכנסות שוטפות בישראל – תושבי ישראל חייבים במס בישראל גם על הכנסותיהם הנובעות מחוץ לישראל. בחוק נקבעו שני מנגנונים לתשלום מס על הכנסות שכירות הנובעות מחוץ לישראל. המסלול ה”סטנדרטי” הינו תשלום מס בשיעור מס שולי (בשנת 2011 שיעור המס השולי המירבי הינו 45%, צפוי לרדת בהדרגה עד לשיעור מירבי של 39% בשנת 2016) ולחלופין מסלול מס מופחת בשיעור של 15%. לכל מסלול יתרונות לצד חסרונות ויש לבחון מהו המסלול הכדאי ביותר.
• מיסוי רווחי הון – בדרך כלל מוטל מס בהתאם למקום המצאות הנכס. כך גם בארה”ב מוטל מס פדראלי, מדינתי ולעיתים אף מס אמריקאי עירוני. יחד עם זאת, במצבים מסוימים ניתן להפחית את חבות המס, ואך הפחתה זו תלויה גם במשך אחזקת הנכס ובאופן אחזקתו – כאשר אחזקת נכס לטווח ארוך משמעה מס בשיעור של 15% במקום המס השולי.
• מס עיזבון – בארה”ב קיים מס עזבון שהינו למעשה מס ירושה. היערכות מראש עשויה למנוע החלתו של מס זה.

נכתב ע”י יוסי חביב, המתמחה בפיננסים ונדל”ן.