נדל”ן למגורים כאפיק השקעה בישראל למי?

סקר של מכון סמית 2016 לרגל פסגת הנדל”ן של “גלובס” מציג את עמדות הציבור לכל השאלות הבוערות, וגם בודק מי לדעתנו האחראי העיקרי להוצאת העגלה מהבוץ.

13% מהנשאלים בשנים הקודמות (2014 ו-2015) העריכו שמחירי הדירות עומדים לרדת, אחרי ששמעו כמובן את הבטחות שרי השיכון והאוצר לטפל במשבר הדיור ואחרי שראו כיצד המחירים נסקו בעשרות אחוזים בפרק זמן כל כך קצר.

החודש, אחרי עוד עליית מחירים בשיעור של 8% ב-2015, ועם שר אוצר חזק מתמיד (בסמכויות ובהבטחות), רק 8% העריכו שהמחירים צפויים לרדת בשנה זו. 6% מעריכים שהירידה תהיה קלה – עד 5%, ורק 2% מעריכים שהיא תהיה חדה יותר מ-5%.

מנגד, 71% מעריכים שמחירי הדירות יעלו גם בשנת 2016. 27%, אחד מכל ארבעה ישראלים, מעריך שהקצב יישאר גבוה ועליית המחירים תהיה גבוהה מ-5% (אחרי עלייה של 110% ב-7 השנים האחרונות).

“נניח שברשותך כסף פנוי להשקעה גדולה, באיזה מבין אפיקי השקעה הבאים היית בוחר/ת” – כבר מספר שנים אנחנו שואלים את הישראלים על העדפותיהם בתחום ההשקעות. למרבה התסכול של שרי האוצר לדורותיהם, ואולי לנוכח הריבית שלא ממש מתרוממת ושוקי ההון שרועדים כל העת, הבחירה ברכישת דירת מגורים רק הולכת וגוברת (ומעלה כמובן את הביקושים ואת המחירים).

62% בחרו החודש בדירה בישראל כאפיק מועדף, לעומת 58% שבחרו בדירה אשתקד ו-55% לפני שנתיים. 

מטבע הדברים, אפיק ההשקעה בנדל”ן הפך לאחד מאפיקי ההשקעה האטרקטיביים ביותר עבור משקיעים ותיקים וחדשים כאחד. התשואה השנתית הגבוהה, היציבות של שוק הנדל”ן והעובדה הבסיסית שכל אחד צריך גג מעל הראש הובילו לכך שהשקעה בנדל”ן נחשב כיום לאפיק ההשקעה האטרקטיבי ביותר בישראל, כמו גם במדינות רבות אחרות ברחבי העולם. 

מעניין לגלות שכיום לא רק בני המעמד הסוציו אקונומי הגבוה רוכשים דירות להשקעה, אלא גם רבים מקרב מעמד הביניים מוצאים בהשקעה בדירת מגורים בישראל אפשרות לגיטימית וריאלית להפקת רווחים. מגמה זו הובילה לעלייה במחירי הנדל”ן, שבאה לידי ביטוי בתשואה גבוהה. 

כאשר אדם רוכש דירת מגורים בישראל על מנת להפיק רווח חודשי קבוע, הוא למעשה רוכש נכס מוחשי שבעתיד יוכל להתגורר בו אם יחפוץ בכך וכמובן, מדובר בנכס שיוכל להוריש בעתיד לצאצאיו.

עד תקרת דמי שכירות מסוימת – המשתנה מדי שנה – ניתן לקבל פטור מלא ממס הכנסה. הדבר בא לידי ביטוי בתשואה שנתית גבוהה יותר. כמו כן, החוק בישראל מעניק הטבות לבעלי דירות להשכרה הגובים דמי שכירות בגובה מסויים. השקעות נדל”ן מבטיחות הכנסה חודשית קבועה שאינה נתונה לתנודות בשוק ההון. 

אחד היתרונות הגדולים ביותר של השקעה בדירת מגורים היא שבעל הנכס יכול להשפיע על ערך הנכס אם יבחר בכך. ניתן למשל, להעלות את ערך הדירה על ידי הוספת מרפסת, החלפת הריצוף, תוספת מזגן, שיפוץ המטבח ועוד. למשקיע יש מידה גדולה של שליטה על ערך הנכס, בהשוואה לרוב המוחלט של סוגי ההשקעות האחרים. בניגוד לכל שאר אפיקי ההשקעה, השקעה בדירת מגורים מבטיחה הכנסה גבוהה מדי שנה.

למי מתאים להשקיע בנדל”ן?

לא פשוט לשרטט את הפרופיל המדויק של משקיע הנדל”ן הממוצע. הסיבה לכך נעוצה בעובדה שכל מי שיכול להרשות לעצמו להחזיק דירת מגורים להשקעה, יכול להיחשב כמשקיע פוטנציאלי. לפיכך, ניתן למצוא כיום משקיעים רבים שמשתמשים בנדל”ן כאפיק השקעה שמטרתו לגוון את תיק ההשקעות שלהם מצד אחד, כמו גם בעלי דירות שמעולם לא סחרו בשוק ההון מצד שני. 

למעשה השקעה בנדל”ן מתאימה לכל מי שמעוניין ליהנות מאפיק השקעה סולידי תוך נטילת סיכון מינימאלי. זוהי השקעה בנכס ממשי שניתן להשפיע על ערכו בקלות יחסית. מעבר לזה, יש לזכור כי תמיד יש צורך בדירות מגורים. לכן במידה ותתמחרו כיאות את עלויות שכירת הדירה שבבעלותכם, אין צורך לחשוש מתקופות בהן תעמוד הדירה ריקה מדיירים.

בואו ניקח מקרה וננתח אותו בצורה הפשוטה ביותר:

אדם שיש ברשותו סכום של 1,000,000 ₪ (פנסיה, ירושה, חסכונות), בודק שתי אפשרויות השקעה:

הפקדה בבנק בפיקדון שהריבית עליו נמוכה מהאינפלציה.

רכישת 2 דירות השקעה באר שבע, חיפה בעלות כוללת של 500,000 ₪ לדירה.

כעת נסתכל על היבט המיסוי והרווח:

על הפקדה בפיקדון יש 15% מס, למרות שהריבית נמוכה ממדד המחירים לצרכן, מה שאומר שערך הכסף נשחק. בממוצע ההכנסה החודשית תעמוד על 1,500 ₪, לאחר ניכוי המס.

על הכנסה משכירות של 4,500 ₪ בחודש (2,250 לדירה), אין תשלום מס.

בשורה התחתונה, הנדל”ן ייתן פי 3 בכל חודש, וזה עוד לפני שדיברנו על עליית שווי הדירה לאורך השנים. כמובן שבפיקדון בנקאי הקרן אינה יכולה לעלות.
הריבית הנמוכה במשק (גם על פיקדונות וגם על הלוואות משכנתא תמשיך לעודד השקעות בדירות להשכרה על ידי אנשים פרטיים, מכיוון שדירת השקעה הינה גם סוג של השלמת הכנסה בשנות הפנסיה. השקעות בנדל”ן הופכות לדבר לגיטימי בישראל.

זה מסביר מדוע בשיחות הסלון ברחבי הארץ חזר לעלות הנושא של הדירות להשקעה, לאור זה שהבורסה מבחינת הציבור מחוץ לתחום, הפיקדונות בבנקים אפסיים מבחינת הריביות, הפנסיה הולכת ונשחקת והמיתון דופק על דלת (עוד פיטורים בדרך), יותר מפוטרים,  פחות אנשים יקנו דירות וימשיכו לגור בשכר דירה.
גם בזמן מיתון, דירות להשקעה ימשיכו להיות מושכרות, מכיוון שאנשים חייבים מקום להניח בו בלילה את ראשם. הם יחסכו בבילויים וקניות אבל יהיו חייבים לשלם שכירות. הדירות יניבו לבעליהם תשואות שנתיות שוטפות של 4-5%, ובנוסף יתנו עליית ערך הונית על ההשקעה בטווח הרחוק.

המשקיעים קיבלו זריקת עידוד גם מביטול הארכת מס השבח ל 8 שנים, וכיום המצב חוזר לקדמותו כך שיהיה ניתן למכור דירה שניה בפטור ממס שבח, אחת ל 4 שנים.

בשל יוקר המחיה, לפחות צעירים תהיה האפשרות לקנות דירה ולכן תמיד יהיו שוכרים לדירות ההשקעה. המצב כיום בישראל הוא שמהכנסה מכובדת של 14,000 – 17,000 ₪ נטו בחודש, אי אפשר גם לגדל ילדים, גם לשלם דמי שכירות וגם לחסוך מאות אלפי שקלים בשביל לקנות דירה. מספרם של הצעירים בעלי הדירות ירד ב 15% מאז 2008.

במחירי הדיור המטורפים של היום, הצעירים בקושי יוכלו לרכוש דירות במעגלים הקרובים לתל אביב כמו חולון והוד השרון (כי גם שם המחירים עולים), ורובם כלל אינו מעלה על הדעת מעבר קבוע לפריפריה הרחוקה. התוצאה היא עשרות אלפי משפחות צעירות שמשלמות אלפי שקלים בכל חודש למשכירים של דירות ההשקעה הללו.
אולי אנשים “יסכימו” לשקול מגורים רחוקים, אם יאפשרו להם תחבורה מהירה וזולה למרכז הארץ, כמו רכבת מהירה ממצפה רמון לתל אביב או סלילת כביש מהיר (עם גשרים) מקרית שמונה לתל אביב.

נכתב ע”י יוסי חביב, המתמחה בפיננסים ונדל”ן.