איזו השקעה עדיפה יותר – נדל”ן מסחרי או נכס למגורים?

סיבות רבות מביאות את ציבור המשקיעים לשקול את האופציה של השקעה בנדל”ן מסחרי על פני נדל”ן מגורים. אחת הסיבות הבולטות היא מחירי השוק שעולים ועולים, הפחד מבועה שתתפוצץ וכן הנתונים היבשים של הרווח, שעל פניו נוטים לטובת הנכסים המסחריים. יצאנו לבדוק מה השיקולים שצריך לבדוק.

מה זה בכלל נדל”ן מסחרי?

נדל”ן מסחרי כולל בתוכו מגון חנויות, חניונים, מבנים תעשייתיים, בתי מלון ומשרדים. על פניו, נדל”ן מסחרי יכול להניב רווח גבוה יותר מאשר נדל”ן למגורים, ולרכישה כזאת יש לא מעט יתרונות:

תשואה גבוהה יותר: נתונים יבשים העולים מאתרי פרסום נכסים למכירה והשכרה באותם איזורים מראים תמונה כזו; ממוצע התשואה מנכס למגורים הוא 3 עד 4 אחוז, בעוד שבנכס כמו חנות נע בין 7-9 אחוזים. אמנם מדובר בניתוח יבש מאוד, שמתייחס אך ורק למחירי הקניה ולמחירי ההשכרה באותו הרחוב, אך ניתן לראות כאן מגמה מעניינת שבעלי נדל”ן מסחרי אכן מתהדרים בה.

הון נמוך לכניסה להשקעה: משרדים רבים עומדים למכירה במחירים שאפשר לחלום לקנות בהן דירות, גם קטנות וגם בפריפריה. למי שהונו העצמי ההתחלתי נמוך, ייתכן שמדובר בהזדמנות למינוף שלא יצריך לקחת הלוואות נוספות על ההון. החישובים ה’יבשים’ שמשקיעים נוטים לבצע לא כוללים את הריביות של ההלוואות ועל המשכנתא שהם לוקחים עבור הנכס למגורים שלהם, וכך מקבלים פעמים רבות תמונה ‘ורודה’ יותר של המציאות.

‘שקט תעשייתי’: זה סעיף מעט מעורפל, כיוון שגם כאשר משכירים נכס למגורים ניתן ליפול על שוכר קבוע ושקט ל-20 שנה, ולהפך – ניתן ליפול על שוכר בעייתי גם בנדל”ן משכרי. אך מכורח הנסיבות חשיבות המיקום והקבעון אליו לשוכריי הנדל”ן המסחרי – קריטיים יותר, והחוזים עשויים להיחתם לטווח ארוך יותר ולהעניק שקט גדול יותר למשקיעים.

חסרונות שצריך להכיר

תשלום מס על הרווחים: בעוד בהכנסות על דירת מגורים יש פטור ממס עד סכום של כ-5,000 ₪, כאשר בבעלותכם נכס מסחרי עליכם לפטור תיק עוסק מורשה ולשלם מס, מכיוון שיש להמציא חשבוניות מס לשוכרים.

עסקאות מורכבות יותר: אלמנט המיסוי מורכב באופן יחסי ותלוי בגורמים רבים (האם העסקה בוצעה בשותפות או על ידי אדם פרטי, האם ההשקעה בוצעה באמצעות חברה וכו’) ולכן על פניו מתאימה יותר למי שתמצא בתחום, או למי שמוכן ללמוד או לחילופין להעסיק בעל מקצוע שסומכים עליו לבדיקת ההשקעה.

דברים שצריך לקחת בחשבון

עסקה (כמו תמיד) שצריך להבין בה: ניתן לומר שנדל”ן מסחרי יכול להניב תשואה יפה, כנראה יפה יותר מאשר נדל”ן למגורים. אולם חשוב להבין כי מדובר בעסקה מורכבת הדורשת התמצאות בנושא זה. רצוי להביא בחשבון פרמטרים כגון רכישה באזור מבוקש, מיקום, יוקרתיות המבנה שבו ממוקם הנכס אשר יכול להשליך באופן משמעותי על גובה דמי השכירות שניתן לגבות, וכן לבדוק ככל הניתן האם יש ‘הצפה’ באיזור ובהתאמה לכך – האם יהיה קושי להשכיר. עצה שמתאימה לנכס מסחרי וכן לנכס מגורים היא לפרסם את הנכס באתרי המודעות עם פרטיו היבשים עוד לפני הרכישה. הרגישו את השטח למשך כמה ימים. כמובן שאין כל ערובה כי מספר שיחות הטלפון שתקבלו יניבו אנשים רציניים, אך בהחלט תוכלו ‘להרגיש’ את השוק קצת יותר טוב בעצמכם ולא תאלצו להסתמך רק על דעתם של ‘מקומיים’ אחרים.

הקושי המנטלי שבהשקעה בנכס מסחרי למול נכס מגורים: חונכנו לרצות לקנות דירה, בית שנסתכל עליו ונוכל להגיד – זה המטבח, כאן חדר השינה. גם אם הוא בית להשקעה. להגיד ‘איפשהו במתחם המסחרי הזה יש כמה מטרים שהם שלי’ נשמע ומרגיש פחות סקסי. תשאלו את עצמכם האם זה משנה, במידה וזה מכניס לכם יותר כסף לכיס בסופו של חודש.

מיסוי וטעיה: כדאי לקחת בחשבון את המס השולי על רכישת נדל”ן מסחרי שמתחיל ב-30% (לעומת מס רכישה של 10% בנדל”ן למגורים) וכן את כל שאר חישובי המס הנלווים. התייעצו עם בעל מקצוע כדי לא להיות מופתעים, אך זיכרו לחשב זאת באופן הגון. כלומר, אל תשכחו לחשב את הריביות על ההלוואות והמשכנתא שהייתם נאלצים לקחת כדי להשלים לסכום הדרוש לרכישה מקבילה בנדל”ן למגורים.