“רכשתי דירת חדר ב-120 אלף ש”ח – ואחרי שנה מכרתי ברווח של 40 אלף”
מי מאתנו לא חולם על היום בו יהיה בטוח כלכלית כשבעלותו נכסים מניבים? מסתבר שדווקא תחום הנדל”ן, התחום הכלכלי המורכב ביותר בישראל, מתאים כאפיק השקעה עבור הון עצמי קטן יחסית. כן, מסתבר גם, שהחלום הזה לא ממש רחוק מאתנו, וכך עובדת השיטה: אתם רוכשים נכס בהון ראשוני קטן בצירוף משכנתא. לאחר מכן, משכירים את הנכס לכיסוי המשכנתא וכעבור מספר שנים מגדילים המשכנתא על הנכס (שהצטמצמה משמעותית בינתיים). בהון הנזיל שיעמוד לרשותכם כעת, תוכלו לרכוש שני נכסים חדשים בצירוף משכנתא כמובן, שאותם תשכירו, וכך הלאה.
רציתם לשמוע עוד על השיטה? גם אנחנו. פנינו לריקי לוי, אשת נדל”ן, שעשתה את הדרך הארוכה, החכמה והמשתלמת הזו לבד, בצורה מעוררת השתאות. ריקי לוי, מספרת על השיטה ומטעימה אותנו בכל מה שמעבר.
ריקי, ספרי לנו קצת על עצמך, במה את מתמחה ואיך הגעת לתחום?
“אני ריקי לוי, בת 34, אמא ל-4 מדהימים, פרסומאית לשעבר במשרדי פרסומים גדולים, המטפלים בחברות הגדולות במשק ועובדת כעשור בתחום הנדל”ן. הגעתי לתחום הנדל”ן באופן מקרי לחלוטין. זה התחיל בכך שחיפשתי מה לעשות בסכום כסף קטן שקיבלתי לפיצויים. זה היה סכום של 50 אלף שקלים. החלטתי לנסוע ברכבת לחיפה ולחפש דירות לרכישה. וכך, רכשתי דירת חדר קטנה ב-120 אלף ₪ כשלקחתי משכנתא על היתרה. השכירות שקיבלתי על הדירה לחודש הייתה 1,200 ש”ח. אחרי שנה, מכרתי את הדירה ברווח של 40 אלף ש”ח.שימו לב שגם קיבלתי שכירות של 10% אחוז מערך הנכס, וכן, גם מינפתי את שווי הדירה, כבר באותה שנה בשליש. כך הבנתי שיש פה משהו ונכנסתי לזה חזק יותר.”
“כיום, תחום ההתמחות שלי כאשת נדל”ן היא לגרום לכל אחד להגיע להגשמת החלום שלו בנושא הנדל”ן בקניית דירה למגורים, שיווק פרויקטים קניית נכסים להשקעה והתחדשות עירונית. מעבר לכך, אחת לשלושה חודשים אני מעבירה סדנאות בנדל”ן לציבור הרחב במסר: נדל”ן – לא רק לעשירים. להשקיע בנדל”ן, כל אחד יכול.”
נניח ואני בת 30, שוכרת דירה במרכז הארץ וצברתי הון עצמי של 300,000 אלף שקלים, האם יש לי סיכוי לצבור נכסים שיפרנסו אותי בעתיד, כיצד?
“אם יש לך הון עצמי של 300 אלף ש”ח, את יכולה להגיע אפילו לרכישת שני נכסים, בתוספת משכנתא שתכסה את עצמה. לדוגמא את יכולה לקנות משרד קטן, שיש לו תשואה גבוהה. יש כיום משרדים לרכישה ב-400 אלף שקל, לפי שווי מטר של 18.000 ש”ח למטר, ויש גם זולים יותר. אלו משרדים בגודל 22 מטר שניתן בכיף לעשות מהם שני חדרים. משרד כזה יכניס לך לפחות 3,200 ש”ח בחודש. בנוסף, קני עוד דירה בקריות בעוד 500 אלף ש'”ח שתכניס 1,800-2,000 ש”ח בחודש. סך הכול, תזדקקי למשכנתא בסך 600 אלף ש”ח, כשגובה ההחזר של משכנתא כזו לחודש הוא כ-3,000 ש”ח. מה קיבלנו? רכשת שני נכסים המניבים לך יחד כ-5,000 ש”ח לחודש: גם רכשת נכסים בבעלותך בעלי תשואה עתידית, המחזירים את המשכנתא ‘מעצמה’ כל חודש וגם נשארת עם רווח חודשי של 2,000 ש”ח. זוהי רק דוגמא קטנה. אני, באופן אישי, יושבת עם כל לקוח ובונה לו תיק לקוח עם אופציות להשקעה. כך, אנו בונים לו יחד את המסלול שנכון לו. אחרי שהלקוח בוחר את המסלול שמתאים לו, אנחנו מעבירים אותו לשלב של ליווי אישי ומציאת הנכסים לפי התוכנית שבנינו.”
אם זה כל כך חכם ושמתלם, למה לא כולם עושים זאת?
“הרבה אנשים פשוט מפחדים. מפחדים מהעתיד, מפחדים מהלא נודע ומעדיפים להשאיר את הכסף בבנק במקום חשוך ובטוח (ושלא יעבוד להם). אין להם כוח להתעסק עם כל החיפוש דירות / משכנתאות / פקידים / החזקת נכסים. כן, השקעה באפיק זה דורשת עבודה או פניה למומחה בתחום, כמונו לדוגמא. אנחנו נעבוד בשביל הלקוח ונעשה עבורו את כל התהליך הזה, וזה עולה כסף (ולא תמיד אנשים מוכנים לשלם כסף בשביל להרוויח יותר כסף).”
“סיבה נוספת היא חוסר ידע ונפילה בעבר עם נוכלים. כאן אגב, השיטה שלי נכנסת חזק יותר, אני לא מוכרת שום דבר ספציפי, אני לא מוכרת “רק משרדים” או “רק דירות” או “רק חו”ל”. אני יושבת עם הלקוח ובונה עבורו תמהיל השקעה. דבר ראשון – התמהיל נבנה לפי מה שמתאים לו. אגב, גם ברמה הפסיכולוגית: יש כאלה שלא אוהבים נכסים בחו”ל: הם מפחדים מהמרחק ויש כאלה שמשרדים מאיימים עליהם. אני קשובה לכל לקוח, גם לפחדים שלו, ונותנת לו אופציות לצאת לפרוח לבד. אז כאמור השלב הראשוני זה לשבת לשני פגישות עם הלקוח כדי להבין מה הכסף שלו, מה ההתחייבות שלו וכמה הוא מסוגל נפשית להשקיע. בשלב השני, הלקוח יכול לפרוס כנפיים ולחפש לעצמו נכסים באופן עצמאי לפי התוכנית שהוא קיבל. לחילופין, הלקוח יכול להמשיך לקבל מאתנו ליווי על מנת שאנו נאתר ונלווה אותו עד שלב המפתח.”
ובכל זאת, אילו סיכונים קיימים בשיטה זו?
“הסיכונים הם כמו בכל תחום. אני מייעצת: אל תכנסו לתחום שאתם לא מכירים, קחו אנשי מקצוע מומחים בתחום, בררו היטב לפני שאתם נכנסים להשקעות ותוודאו ותבחנו שאיש המקצוע לא דוחף אתכם לרכישה של המוצר האחד שקיים לו על המדף אלא להתאמה לצרכיכם. כך תבינו שהטובה שלכם עומדת מול עיניו. מעבר לזה, זה שוק: שוק של בנקים, משכנתאות, מדדים והסיכונים בשוק הנדל”ן, המושפעים מהכלכלה בישראל, הם לא משהו שניתן לחזות מראש.”
כיצד נבטח את עצמנו מסיכונים ונגדיל את הסיכויים לרכישת נכסים מניבים?
“איך נבטח את עצמנו? נקנה נכסים מסודרים בטאבו. לא נשלם כסף במזומן לקבלנים ואז נבכה שהקבלן פשט את הרגל. נחתום על חוזים עם עורך דין ונבדוק שהחוזה כפוף לכל החוקים. פשוט נלך בדרך הישרה: נחפש נכס טוב, רשום, ברור וידוע, ולא כל מיני שטחים אלמוניים על הירח או קרקעות מדומיינות לעוד 15 שנה.”
יש לך טיפ למי שעדיין מתלבט?
“אל תפחדו מהפחד. שימו לכם חזון מול העיניים היכן אתם רוצים להיות עוד כמה שנים מבחינה כלכלית. נדל”ן בגדול לא מאכזב, פנו לאנשי מקצוע אמינים שאכפת להם ממכם ומהעתיד שלכם. בשבילי, נדל”ן זה שליחות לתת לכל אחד את הרוגע העתידי שלו ולעזור לו להגדיל את ההון העצמי על חשבון הבנק.”
