למה הישראלים אוהבים להשקיע בנדל”ן יותר מאשר בשוק ההון?
השקעה במסחר בבורסה נחשבת להשקעה נזילה יותר, ולהשקעה שדורשת פחות עבודה והרבה פחות כאבי ראש בהשוואה להשכרת נכס נדלני. כאבי הראש המדוברים הללו נובעים לרוב מהיותו של הנכס ריק לפרקי זמן שקשה לצפות מראש. הוא גם עשוי בהחלט להזדקק לשיפוץ או טיפול מאסיבי ואוכלי-תשואה דומים. רבים טוענים גם שמחירי הדירות לא יעלו לעד, והשוק צפוי לספוג ירידות ערך. באשר לנתונים, הרווחים זהים ואף נוטים לטובת שוק המניות. אז למה בכל זאת משקיעים ישראלים ומהעולם אוהבים יותר להשקיע בנדל”ן מאשר בשוק ההון? שוחחנו עם בר נעמני, מנהל קבוצת ”ידע = כסף – לי זה עולה יותר“ על ההבדלים.
שוק המניות VS שוק הנדל”ן
נשאלת השאלה מה מושך בכלל משקיעים להשקיע בנדל”ן על פני השקעה בשוק ההון. אם משווים בין פוטנציאל התשואה של שוק המניות או אפילו שוק האג”ח הקונצרני לבין שוק הדיור למגורים, הכף נוטה לטובת שוק ההון. “מעבר לכך,” מסביר נעמני. “השקעה בבורסה עדיפה על פני דירה להשקעה בהיבטים של היקף ההשקעה המזערי הנדרש לכניסה להשקעה, אלפי שקלים בלבד מול מאות אלפים. ואכן הבורסה מתאפיינת גם בסחירות ובנזילות של הנכס המושקע ובפרמטר מרכזי בתורת ההשקעות – קל יותר לפזר את הסיכון. בשוק הנדל”ן, כשלמשקיע הממוצע יש כסף, אם בכלל, לרכוש דירה אחת בלבד (עם משכנתא) זה גורם להשקעה שלנו להיות הכי פחות מפוזרת שאפשר, מה שגורר רמת סיכון גבוהה יותר בהשקעה (אנחנו בעצם מהמרים שהאיזור שקנינו בו את הדירה הוא טוב).”
אז מדוע, אתם שואלים? התשובה לא רק כלכלית
בהשקעה בנדל”ן זוכה המשקיע להיכנס לנכס עם ארבעה קירות מוחשיים שיוכל לראות במו עיניו ולהכריז בעלות בגאווה. יש מי שיטען שגם בשורשים היהודיים שלנו ובברכות לזוגות הצעירים שיזכו ”להקים בית יהודי נאמן בישראל” מושרשת הזיקה שלנו למקום פיזי מוחשי שיהיה לנו לביטחון. ואכן ארבעה קירות וגג שאפשר לראות ירגשו את רוב המשקיעים הרבה יותר מאשר שורה בבנק שמעידה על בעלות חלקית (מאוד) על חברה בארץ רחוקה או על התחייבות כלפינו שנקבל ריבית מדי פעם ובסוף התקופה, את הקרן.
תנודתיות ההשקעה ועד כמה היא באמת פאסיבית?
“השקעה בשוק ההון היא פאסיבית אמיתית,” מסביר לנו נעמני. “הסעיף הזה אמנם לא תקף לכל השחקנים בשוק ההון (פחות למי שסוחר) אבל השקעה בשוק ההון יכולה להעשות בצורה פאסיבית ואוטומטית כמעט לגמרי – לאחר שקובעים אסטרטגיה ויודעים איך רוצים לפזר את התיק, ניתן להעביר הוראות קבע ופשוט לשמור על הפיזור בצורה אוטומטית כמעט לגמרי.”
אכן, גורם פסיכולוגי נוסף שמגלם כאן תפקיד הוא תנודתיות ההשקעה. מחקרים אקדמיים הראו כי למשקיעים יש “שנאת הפסד”, כך שגם ירידה זמנית בשווי ההשקעה גורמת לאי נוחות ומקשה על יכולת ההתמדה בה. בהקשר הזה חסרון הסחירות והנזילות של הדירה הופך ליתרון פסיכולוגי חשוב. בניגוד למניות ולאג”ח שניתן לראות מדי יום תנודות שלהן מעלה ומטה, מחיר הדירה אינו שקוף לעינינו בכל יום על עליותיו ומורדותיו. משקיעים רבים יעדיפו נכס ”עומד” שאף ברוקר לא יוכל ”להעלים”, וגם השוק לא יוכל לקרוס ללא התראה. בעיני חלק מהמשקיעים הנדל”ן הוא בעל הגיון וביטחון בעוד שהבורסה שקולה להימור. והרי כראיה המשפט המפורסם שטוען שאם יועצי המניות היו סוחרים כל כך טוב, וודאי לא היו יועצי מניות.
“גם הנזילות היא משמעותית,” מוסיף בר נעמני. “בשוק ההון הכסף יהיה הרבה יותר נזיל מאשר בשוק הנדל”ן, לא צריך לחפש מוכרים חודשים שלמים ולרוב הכסף יהיה בחשבון הבנק תוך יום עסקים. במקרים חריגים קצת יותר אבל ממש לא קרוב לטווחים של נדל”ן שבו אפשר להגיע לחודשים.”
ומה בצד הכלכלי?
בצד הכלכלי, שוק הנדל”ן למגורים בישראל נהנה מתמריצים מיסויים שאינם ניתנים למשקיעים הפרטיים בשוק ההון. למשל, פטור ממס על שכר דירה עד תקרה של 5,090 ש”ח לחודש ואפשרות לבחירה במסלול של מס מופחת (10%) על שכ”ד. לעומת זאת, הכנסה מריבית או מדיבידנד בשוק ההון מחויבת לרוב בתשלום מס מלא. תמריץ נוסף בשוק הדיור הוא הפטור ממס השבח, שניתן להקבילו לרווח הון בבורסה. תמריצים אלו משפיעים על תשואת האחזקה נטו ומקשים מאוד לבחון את השורה התחתונה בכל אחת מן החלופות. אין ספק כי שינוי או ביטול תמריצים אלו יגרמו למשקיעי נדל”ן מניב לשקול היטב את הכדאיות הכלכלית של רכישת דירה להשקעה.
רוכשי דירות להשקעה רואים לנגד עיניהם תשואת אחזקה שנתית ממוצעת של 3%-6%, כך שאם באפשרותם להשיג מימון ברמות נמוכות יותר לרכישת הנכס, מדובר בעסקה כלכלית משתלמת מבחינתם. כל עוד הריבית הממוצעת על המשכנתאות תישאר נמוכה מתשואת האחזקה של הדירה, ההשקעה בנדל”ן תמשיך להצדיק את עצמה. מעבר לכך, ייתכן ושווי הדירה יעלה במהלך תקופת האחזקה, וכך בנוסף לתשואה השוטפת מהדירה (שכר הדירה בניכוי העלויות השוטפות) ירשם גם רווח הון במועד המכירה.
“זווית נוספת היא יכולת המינוף הזול (באופן יחסי),” מוסיף נעמני. “כאשר משקיעים בנדל”ן ניתן לקבל הלוואה יחסית זולה (משכנתא) בתנאים נוחים (פריסה לטווח ארוך מאוד וריבית יחסית נמוכה) ביחס להלוואה רגילה. זאת בעקבות העובדה שאנחנו ממשכנים את הנכס לבנק, כלומר במקרה שאנחנו לא יכולים לשלם את ההלוואה הנכס שייך לבנק וכך הסיכון שלו יורד.”
ממה צריך להזהר?
בין אם זו האהבה הראשונה ובין אם זה רק רומן קיץ חולף, משקיעי נדל”ן רבים נוטים להתאהב בנכסים שלהם. לא מדובר בתופעה ישראלית בלבד. משקיעים רבים כיתתו רגליים ועברו בין נכסים רבים לפני שבחרו את הנכס המיועד, לאחר מכן שיפצו אותו, השקיעו בו, טיפחו וריהטו, ולעיתים הם אפילו מגיעים לבקר אותו להחלפות חתימה וכדי להראות לשוכרים. במצב הזה קיים חשש מפני קבלת החלטות ‘מוטית’ לאורך תהליך ההשקעה. זה עשוי להתחיל עוד בבחירת הנכס, אשר ייבחר לעיתים יותר בשל משיכת המשקיעים אליו מאשר מתוך התאמתו. קבלת החלטות דומה עשויה לפגוש אותנו בבחירת ריהוט עם תירוצים כמו ”אם כבר אז כבר” ו”לקנות איכותי וטוב שיחזיק לאורך זמן” ואף קושי כאשר הגיע הזמן להפרד מהנכס, מתוך כדאיות כלכלית – אחרי שהשקענו בו כל כך הרבה.
