היטל השבחה – איך הוא נקבע ומתי תוכלו לקבל פטור?

על פי החוק, היטל השבחה הוא תשלום חובה עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרה של שימוש חורג שמעלים את שוויו של הנכס, כאשר על שיעור היטל ההשבחה תחליט הוועדה לתכנון ולבנייה. באחריות בעל הנכס כל מי שמחזיק בנכס עצמו לזמן כלשהו, לבצע את התשלום הנדרש.

מה הוא היטל השבחה?

אם כן, היטל השבחה הוא מס שאותו צריך לשלם כל מי שמשביח את הנכס שלו, ואת הסכום הזה ישלם בעל הנכס רק עם ההחלטה לנצל את זכויות ההשבחה. ככלל, המס נקבע משום שבמעמד מכירת הדירה קיבל בעל הנכס את הזכות לבצע השבחה, ומימוש הזכות הזו היא שמחייבת בתשלום מס. שיעור המס, אם תהיתם, הינו 50% מתוספת הערך.

לאחר שנקבע היטל השבחה מתאים (ובהמשך נפרט איך הוא נקבע) יידרש בעל הנכס לבצע תשלום ביום שבו בחר לממש את זכותו במקרקעין. חישוב הערך עצמו ייקבע בהתאם למועד שבו אושר תוכנת ההשבחה, וזו נקודה חשובה שעלולה להוביל במקרים מסוימים להפסד לא מבוטל. כך, בעליו של נכס שמממש את זכות ההשבחה שניתנה לו בתקופה שבה שוק הנדל”ן פורח, עלול לשלם היטל השבחה גבוה, כזה שערכו יעלה על ערך מכירת הדירה בתקופה שבה מחירי הדירות דווקא בירידה.

תכנית ההשבחה

לפי חוק, לאחר אישור תכנית ההשבחה, הוועדה המקומית לתכנון עורכת לוח שומה שכולל את כל הפרטים של המקרקעין שהושבחו בהתאם לתוכנית ואת סכום ההשבחה. בהתאם לזאת הוועדה תעדכן את בעלי נכס שהושבח בגודל ההשבחה שבגינו יצטרך לשלם את ההיטל. חשוב לזכור כי לבעל הנכס שמורה הזכות לערער על הסכום שנקבע. למעשה, במקרים רבים בעבר הובילו הערעורים לקביעת מס מופחת.

איך נקבע היטל השבחה?

באופן כללי, היטל השבחה נקבע על ידי העירייה, והיא הגוף שמחליט ביחס לשיעור הראוי. עם זאת, כפי שהזכרנו קודם, יש לבעל הנכס זכות מלאה לערער על ההחלטה. בשלב זה תזמין העירייה בעל מקצוע רלוונטי (שמאי) כדי שיבחן את הנכס ויעריך את הערך המשתנה שלו. במהלך הבדיקה יבחן השמאי את השטח, את התוספת הדרושה ואת שוויו של מ”ר באזור.

ניקח לדוגמה מצב שבו נדרשת תוספת בנייה של 50 מ”ר, באזור שבו שוויו של מ”ר אחד הוא 15,000 שקלים. במצב הזה ההשבחה הכללית שווה 750,000 שקלים, אבל המספר הזה בוודאי אינו משקף את התמונה. זאת משום שתהליך ההשבחה עצמו מחייב הוצאות רבות, לרבות הוצאות הקשורות לבנייה עצמה, כדוגמת תשלום לבעלי מקצוע, רכישת חומרי גלם ועוד. היטל השבחה לוקח בחשבון גם את ההוצאות הללו, כמובן, והוא מתייחס לחישוב הנקי (נטו). אם כן, במצב שבו הוצאות ההשבחה מוערכות ב-250,000 שקלים, הרווח הנקי הינו 500,000 שקלים, ומתוך סכום זה ייגזר ההיטל.

המקרים שבהם יוטל היטל השבחה

קביעת היטל השבחה תלויה במידה ניכרת בעליית ערך הנכס, והיא כפופה לקבלת אחד משלושה אישורים מרכזיים: אישור תכנית בניין עיר, אישור הקלה או אישור שימוש חורג. בעליו של נכס שבחר לבצע פעולה בלתי חוקית, כדוגמת בנייה ללא קבלת היתר הולם, עשוי להיתבע על העבירה, ובמסגרת ההליך הפלילי נגדו ייתכן כי ייקבע גם היטל השבחה בנוסף.

הנכס הושבח – צריך לשלם היטל השבחה                                                                    

השבחה יכולה להיות במקרים רבים מאוד משמעותית. יחד עם זאת, על פי החוק יוטל היטל השבחה רק על דירות בשטח של 140 מ”ר ומעלה. מלבד זה, אם יש לבעל הנכס מספר דירות ששטחן המשותף גבוה מ-140 מ”ר, זה לא יהיה רלוונטי. במקרים רבים החלטות הוועדה המקומית משביחות את הדירות שנמצאות בקומה העליונה לרוב מדובר בקומות אחרונות שאין מעליהן מבנה, אז נקבעות החלטות שלמעשה מאפשרות בנייה שהיא על הגג או הרחבה של השטח שבנוי על הגג. בעלי הנכסים כאמור מרוויחים מכל העניין, כיוון שערך הנכס עולה באופן משמעותי, ושהם ישביחו את הנכס שלהם או במקרה שיחליטו למכור אותו, הם יאלצו לשלם עליו היטל השבחה.  

קבלת פטור מתשלום היטל השבחה

בעוד החוק קובע את חובת התשלום על השבחת הנכס, קיימים מצבים שבהם ניתן לבקש (ולקבל) פטור. להלן כמה דוגמאות מרכזיות למקרים מהסוג הזה:

1 – פטור יינתן במקרה שבו ההשבחה מתבצעת במוסד חינוכי או במוסד תרבותי, מדעי, דתי או בריאותי, וכן בהשבחת נכס לספורט, לצדקה או לסעד.

2 – ניתן לקבל פטור גם על השבחת נכסים למגורים באזורים שנחשבים כאזורי שיקום, על פי ההגדרה בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום.

3 – באופן דומה, גם השבחת נכסי מגורים ביישובים שהוגדרו על ידי המדינה כאזורי שיקום.

4 – פטור מתשלום היטל השבחה יינתן כאשר ההשבחה הנדרשת כוללת בניית ממ”ד בשטח מינימלי נדרש בלבד, משמע – 9 מ”ר נטו.

5 – כאשר התוספת הנדרשת נועדה להתאמת נגישות, אף אם מדובר בבניית מעלית.

6 – כפי שהזכרנו קודם, פטור מתשלום היטל השבחה יינתן כאשר דירת המגורים קטנה משטח של 140 מ”ר, ובהנחה כי מדובר בדירה למגורים (של בעל הנכס או קרוב משפחה) למשך ארבע שנים לפחות לאחר השלמת הבנייה.

עדכונים אחרונים במס השבחה

במסגרת תכנית המתאר תא/5000, שהיא למעשה תכנית מתאר מקומית מפורטת שיצאה לפועל בכל שטחה המוניציפאלי של העיר תל אביב ומטרתה לקבוע את מדיניות התכנון העירונית לשנים רבות קדימה, הושבחו הרבה נכסים והועלתה מיד הדילמה – מי חייב בהיטל השבחה. האם כמו תמיד זה האדם שהוא בעל הנכס עצמו, זה שמוכר את הנכס? ואם כן נשאלת השאלה המתבקשת: איך ייקבע היטל השבחה במצב שבו לא מדובר עוד בתכנית השבחה שיצאה לפועל, אלא בתכנית כללית ורחבה יותר.

מכיוון שלא ניתן לקבוע בוודאות מה שיעור ההשבחה והתכנית תוגדר כ”לא מחייבת”, אושר בכנסת תיקון לחוק התכנון והבניה. התיקון משנה את כל תכניות הבניה שכוללות את הכללים באופן מקיף, מתוך ההגדרה של תכנית שמחייבת תשלום היטל השבחה מצד בעל הנכס. על פי התיקון, ניתן למעשה לקבוע שיעורו של היטל השבחה לאחר אישור תכנית מפורטת בלבד. בנוסף נקבע כי תשלום היטל השבחה יוטל על רוכש הנכס, אף אם רכש את הנכס לאחר אישור התכנית. תיקון זה מתייחס לעסקות מכר שבוצעו לאחר ה-19 ביולי 2018.

למה בכלל קיים היטל השבחה?

אחרי שהגדרנו מה הוא היטל השבחה, איך הוא נקבע ומחושב, ומתי ניתן לקבל פטור מתשלום ההיטל, נחזור לרגע אל ההיסטוריה. מקורו של ההיטל בראשית שנות ה-80, עם כניסתו לתוקף של תיקון 18 לחוק התכנון והבנייה מיולי 1981. על פי החוק, שומת ההיטל תיקבע על ידי שמאי מקרקעין בלבד, וכן נקבע כי שמאי זה ייקבע על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. לבעל הנכס שמורה הזכות לא רק לערער על גובה החיוב, אלא גם על בחירת השמאי, והוא רשאי לפנות ליו”ר מועצת השמאים ולבקש מינויו של שמאי מכריע.

עם זאת, לאורך השנים נוצר מצב שבו הקשר בין בעל הנכס לבין הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הפך לקשר שנשען במידה רבה על משא ומתן. הדיון הזה התבצע באמצעות שמאים משני הצדדים, ובהיעדר הסכמה – כאמור – באמצעות שמאי שלישי. בעקבות כך נרשמו מצבים שבהם התקבלו הסכמות בין הצדדים על תשלום במועד שאיננו רלוונטי, עוד טרם אישור התכנית. בשל כך נקבע תיקון 84 בקיץ 2008. במסגרת התיקון נקבע כי הסכמות מסוג זה אינן מותרות. חרף הביקורות שהופנו עם כניסתו של התיקון לתוקף, הוסכם כי הוא אכן אפקטיבי, וכי הוא מגדיר טווח זמן סביר לבחינת ההכרעות משני הצדדים.