יועץ משכנתאות – מי צריך אותו וכמה זה אמור לעלות לכם?

אחת ההחלטות הגדולות (והיקרות) ביותר בחייו של כל אדם, היא ההחלטה על רכישת בית חדש. בלי להיכנס לשאלות כמו כמה תעלה לכם הדירה, איפה כדאי לקנות או האם עדיף להשקיע בנדל”ן או בכלל בשוק המניות, חשוב להבין מה בדיוק צפוי לכם מרגע שההחלטה התקבלה. בפרט חשוב להבין איך סוגרים משכנתא, אותה מילה גדולה שבלעדיה לרובנו אין דרך פשוטה יותר לקנות דירה. בתהליך הזה משתלב לא פעם יועץ משכנתאות, ואם אתם לא לגמרי בטוחים מי הוא או בשביל מה בכלל צריך ייעוץ משכנתאות, הכתבה הזו בשבילכם.

יועץ משכנתאות בודק את העסקה

משכנתא היא הלוואה גדולה במיוחד, ואותה תקבלו דרך הבנק שלכם. עד כאן זה אולי נשמע פשוט, אבל כאן בדיוק מתחילים האתגרים. הרי אם נדמה לכם שהבנק שבו אתם מנהלים חשבון בצורה אחראית (יותר או פחות) כבר שנים הוא גם זה שידאג לכם יותר מכל, זה לא לגמרי נכון. אתם כמובן יכולים לערוך בדיקה משלכם ולבדוק את השטח לפני שאתם סוגרים עסקה כזו או אחרת, אבל ייעוץ משכנתאות הוא כלי שאמור לעזור לכם להבין טוב יותר מה בדיוק מציעים לכם ועד כמה ההצעה הזו משתלמת.

אם כן, אחד הנושאים החשובים ביותר הוא נושא בחינת העסקה המוצעת. יועץ משכנתאות אמור לעבור על המסמכים, לחשב את המספרים, לבחון אותם ביחס לנתונים האישיים שלכם (כולל ההכנסות וההון העצמי) ובהתאם להעריך האם מדובר במהלך נכון או, לחלופין, האם אתם מתרחקים מקצה גבול היכולת שלכם.

איך זה חוסך לכם זמן?

כמו בכל תחום אחר בחיים, ובוודאי כשמדובר במהלך גדול ומורכב מהסוג הזה, גם לפני סגירת משכנתא רצוי לערוך השוואה מעמיקה. הנושא הזה הוא מאתגר למדי, שהרי לרובנו אין זמן עודף לניהול התקשורת מול בנקים שונים ולהשוואת כל פרט קטן בכל הצעה. זו עוד סיבה שמובילה לא מעט רוכשים לקבלת ייעוץ משכנתאות. כך, במקום לתאם פגישות בלוח זמנים שעשוי להימרח עד אין קץ, יועץ משכנתאות אמור לעשות את העבודה במקומכם. הוא פונה אל הבנקים, לפחות לשניים מהם לטובת התחרות, והוא גם זה שאמור לקבל מהם אישור (עקרוני) בזמן קצר הרבה יותר.

החיסכון בזמן הוא גם חיסכון בכסף, במקרה הזה. ככלל, הבנקים נותנים 12 יום לאיסוף כל המסמכים הדרושים ולהשלמת כל המשימות הנלוות. לוח הזמנים הזה קריטי וחריגות ממנו עלולות לעלות ביוקר, בעוד יועץ משכנתאות אמור לעזור לכם לפעול מהר ובזמן.

יועץ משכנתאות והליכים בירוקרטיים

אם הזכרנו את דרישות הבנק, אתם יכולים להיות בטוחים שהתהליך הזה עומד לכלול הרבה בירוקרטיה, והמון ניירת. רוכשי דירות שהחליטו לעשות את זה לבד יספרו לכם שבמקרים רבים הם נדרשו לחזור ולהמציא ניירת שלא נדרשה מהם קודם, או ניירת שלא הבינו שעליהם להמציא מלכתחילה. מאחר ומדובר בכאב ראש לא קטן, יועץ משכנתאות הוא דווקא פתרון לא רע. הוא עוזר לכם להישאר ממוקדים ולאסוף בדיוק את המידע הדרוש ואת הניירת המבוקשת.

באותה הזדמנות, שימו לב שהוא גם אמור לחסוך לכם כסף בטווח הארוך. הרי ייעוץ משכנתאות לא מסתכם באיסוף הצעות וניירת. אחד השלבים המרכזיים בתהליך הייעוץ הוא שלב בניית התמהיל הרלוונטי לכם. יועץ משכנתאות שיודע לבנות לכל לקוח את התמהיל המתאים לו הוא זה שיחסוך ללקוח הרבה כסף. בין אם החיסכון יתבטא בריבית קצת יותר אטרקטיבית או במסלול אידאלי יותר, ההבדלים האלה עשויים להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים. משמעותי, לא?

מי יכול להציע ייעוץ משכנתאות?

השאלה הזו מתבקשת וחשובה, אבל האמת היא שבמקרה הזה לא נדרש הליך מסודר. בתחומים רבים אחרים נדרש מהיועצים לעבור הסמכה מתאימה, אבל על יועצי משכנתאות הדרישות הללו פשוט לא קיימות. עם זאת, מי שממלא בדרך כלל את התפקיד הזה הוא מי שעבד בבנק, ובפרט מי שעסק בתחום המשכנתאות. אלה יכולים להיות גם רואי חשבון או כלכלנים וגם אנשי מקצועי מעולם הנדל”ן (לרבות מתווכים) שהשלימו קורסים מתאימים. יועץ משכנתאות שעבד בבנק נחשב לאטרקטיבי, בעיקר משום שהוא מכיר את הבירוקרטיה (וגם בגלל הקשרים שאולי עוד נותרו לו) אבל זו כאמור לא האופציה היחידה שלכם.

כמה השירות הזה אמור לעלות לכם?

קשה לענות על השאלה הזו במדויק. יועץ משכנתאות, והמציאות הזו לא שונה בתחומים אחרים, יכול לגבות סכומים שונים מסיבות כאלו ואחרות. סוג השירות הוא משתנה משפיע אחד, והרי יש מי שזקוק לייעוץ לכל אורך הדרך או רק בחלק מהתהליך. בהתאם לצורך הזה ישתנה גם המחיר שתשלמו, והסכום הזה עשוי להגיע ל-7,000 שקלים ואף יותר – לפני שחישבנו את תוספת המע”מ. ככל שהמצב מורכב יותר, למשל כשיש היסטוריה בעייתית בחשבון הבנק או אפילו בעיות הקשורות בנכס עצמו, העמלה תהיה גבוהה הרבה יותר.

זה לא מאוד מפתיע, דרך אגב. ככל שהמצב מורכב יותר כך נדרשת מהיועץ שלכם השקעה רבה יותר. כבר הסכמנו שזמן הוא כסף, ומשום כך, גם היועץ שלכם עשוי לדרוש עמלה גבוהה יותר ככל שהמקרה שלכם רגיש יותר. ההמלצה היא לקבוע פגישה ראשונה ללא התחייבות, גם אם היא תעלה לכם כמה מאות שקלים (למרות שלרוב היא תתבצע ללא עלות) ובמהלכה תוכלו לשאול את כל השאלות. ודאו שאתם יודעים בדיוק למה לצפות, בעיקר כדי להימנע מהפתעות שיעלו לכם הרבה כסף.

בשורה התחתונה: לבד או עם יועץ משכנתאות?

בואו נודה באמת – כולנו יכולים לעשות את זה לבד. משכנתא היא לא משימה בלתי אפשרית, היא פשוט דורשת הרבה זמן, אנרגיות ומחויבות. אם יש לכם את הזמן ואת הסבלנות להתמודד עם הנושא הזה ולחקור אותו לעומק תוכלו למצוא עסקה נוחה ולהגיש את כל הטפסים והניירת שתתבקשו להציג. אלא שלרובנו אין את הזמן, את הידע ובטח שלא את הסבלנות. היכולת להיעזר בגורם שמכיר את כללי המשחק קצת יותר טוב ויכול להוריד מכם את הנטל הזה, היא חשובה. בשורה התחתונה הוא יכול גם לחסוך לכם לא מעט בטווח הארוך, וזה יתרון חשוב כשלעצמו.