דוד השמש, הקומה והנוף לים – כל מה שמשדרג את ערך הנכס שלך

ערכה של דירה אחת יכול להיות שונה מאוד מערכה של דירה אחרת באותו בניין אפילו אם מבחינת גודל, חלוקה פנימית ואיבזור הן זהות לחלוטין. באופן דומה מחירן של שתי דירות בעלות אותם מאפיינים יכול להיות שונה כתלות באזור בו הן ממוקמות. זה הזמן לתת את הדעת לשאלות כמו – בכמה גדל ערך הנכס ככל שהוא ממוקם גבוה יותר בבניין? האם התקנת דוד שמש תעלה את המחיר? מה בעניין הנוף וכיווני האויר? האם כדאי לבחור דירה שהמרפסת שלה פונה אל פארק ציבורי או דווקא אל פנים השכונה? התשובות לשאלות כאלה יתגלו כחשובות כשאתם שוקלים לרכוש או למכור דירה, ומעוניינים לדעת כמה תעלה דירה אחת, על פי מאפייניה, לעומת דירה אחרת, עם מאפיינים שונים – אפילו אם לא בהרבה.

כמה שיותר גבוה יותר טוב? לא תמיד

ההנחה הרווחת היא שככל שעולים בקומות בבניין כך עולה גם ערכן של הדירות. בדרך כלל זה אכן המצב אבל חשוב לדעת בכמה משתנה ערך הנכס ומתי קומה גבוהה יותר לאו דווקא תורמת. ככלל אצבע, בבניין עם מעלית הדירה בקומה א’ היא הזולה ביותר וכל קומה מעליה מוסיפה 1% לערך הדירה, עד לקומה עשירית. בבניין רב קומות, בדירות מעל קומה עשירית המחיר יעלה ב-2% ככל שנוספת קומה למיקום הדירה בבניין. אבל יש דברים שמשנים את התמונה, למשל אם הקבלן דאג שלדירה בקומה א’ תהיה מרפסת גדולה שאפשר לכסות בדק ולהפוך את הדירה למעין דירת גן. כשמול הבניין יש מבנה נמוך ממנו, הדירות שהנוף מהן חסום יעלו עד 20% פחות מאלה מהן נשקף נוף פתוח. אם מדובר בנוף לים ההבדל יהיה 30% ואף יותר. כמובן שהסיפור שונה בתכלית כשמדובר בניין ללא מעלית. במקרה כזה הדירה בקומה ב’ עשויה להיות שווה 20% יותר מדירה בקומה ד’. אבל, אם מדובר בבניין ישן שייתכן וישופץ במסגרת פרוייקט התחדשות עירונית, הדבר ישפיע על ערכן של הדירות בקומות השונות בגלל הסיכוי לתוספת מעלית.

חשוב לדעת שדירה בקומה גבוהה יותר היא לא בהכרח יקרה יותר. כך למשל כאשר על גג הבניין, או על עמוד גבוה אל מול הבניין, מותקנת אנטנה. חשש מפני רמות גבוהות של קרינה יגרמו לירידת ערכן של דירות בקומות הגבוהות. כך גם כאשר ככל שעולים בגובה נחשפים לעוצמה גוברת של רעש מאזור תעשיה סמוך או כביש מהיר, אם משטר רוחות אופייני חושף את הקומות העליונות לאוויר המגיע מארובות גבוהות באזור ועוד.

מיקום, מיקום, מיקום

האימרה הנדושה הנוגעת לסיכויי הצלחה של בית עסק נכונה גם עבור נכסי נדל”ן. דירות בעלות מאפיינים זהים יהיו שוות סכום אחר לגמרי כתלות באטרקטיביות המיקום. חשוב לדעת שייתכנו הבדלים גם כאשר מדובר באותו אזור, אותה שכונה או אפילו אותו רחוב. כך למשל דירות בבניין שצמוד לבית ספר יהיו שוות פחות מדירות בבניין סמוך לפארק. קרבה לקניון (אך לא צמוד אליו ממש) תעלה את ערך הדירות, כך גם יציאה קלה אל הכביש המהיר. דירות בקו ראשון לים יעלו 30% יותר מדירות ברחוב המקביל מאחוריהן. 

כיווני אוויר תמיד היו גורם המשפיע על ערך הדירה. למעט דירות גג (פנטהאוז) נדיר למצוא דירה לה ארבעה כיווני אוויר, דירות עם שלושה כיווני אוויר יהיו שוות כ-10% יותר מדירות להן שני כיווני אוויר בלבד.

תוספות שמעלות את ערך הנכס

בעלי דירות המעוניינים למכור אותן שוקלים לפעמים לשפץ, להוסיף מערכות כגון מזגן מרכזי, דוד שמש וכד’ כך שיוכלו לדרוש מחיר גבוה יותר. חשוב לדעת שהשקעה כזו לא תמיד משתלמת. כך למשל התקנת דוד שמש לא תעלה את ערך הנכס היות ומחיר הדוד זניח יחסית. מצד שני, חדר אמבט מפואר ובו ג’קוזי מפנק יהפוך את הנכס לאטרקטיבי יותר. אם כן, מומלץ לערוך שיפוץ בהיקף מינימאלי בדירה העומדת למכירה כך שתיראה מטופחת ויפה. יש לזכור שרוכשי דירה עשויים לרצות לערוך בה שינויים, שיפוץ מקיף שנעשה בסמוך למכירת הדירה לא יתרום לאטרקטיביות שלה בעיניי קונים פוטנציאלים כאלה.