משכיר דירות ב-airbnb וקוצר את הרווחים: “אני מצליח להכניס פי 3 מהשכרה רגילה”

יש לכם חדר פנוי אצלכם בבית? יש בבעלותכם דירה? באמצעות Airbnb תוכלו לסדר לעצמכם הכנסה נוספת ואף לשלש את תשואות הנכס שלכם. נשמע מפתה? פגשנו את אלירן זוהר, מומחה להגדלת תשואות ב-Airbnb לראיון צפוף על הפלטפורמה להשכרת נכסים שכבר מזמן הפכה מטרנד זמני לחלק בלתי נפרד מעולם התיירות.

אלירן זוהר, בן 34 מיפו, מחזיק ומנהל עשרות נכסים באזור תל אביב – יפו. לאחר שירותו הצבאי עבד בעגלות בארה”ב, שם גילה את כישורי המכירות שלו ונחשף למנטליות האמריקאית. אחרי שעזב את לימודי הכלכלה ומנהל עסקים וויתר על החלום להיות שמאי מקרקעין (“במקום שהלימודים יקדמו אותי – עבדתי בשבילם”), הוא התברג בחברת הייטק שבה עבד ללא תשלום במשך שלושה חודשים, עד שמנהל החברה הסכים לגייסו – “יזם אמיתי לא נותן לאף אחד לעצור אותו,” אומר זוהר בעיניים בורקות שמדביקות את הסביבה בהתלהבות שלו. “האהבה לנדל”ן תמיד הייתה קיימת, אך הדרך לא הייתה קלה. את הבית הראשון שלי קניתי כמעט בלי הון עצמי ב-500,000 ₪, זאת הייתה דירה של 17 מטר. שיפצתי אותה במו ידי והתחלתי לנסות להשכיר אותה”.

מה זה בעצם Airbnb?

Airbnb התחילו בשמם המלא Air bed and breakfast בסן פרנסיסקו, כאשר – Brian Chesky, Nathan Blecharczyk, Joe Gebbia עברו לשם בעת שארגון המעצבים התעשייתיים של אמריקה ערך את כנס העיצוב השנתי שלו, וכל המלונות בעיר היו בתפוסה מלאה. השניים, שלא היו מסוגלים לשלם את שכר הדירה שלהם, הציעו חלק מהלופט שלהם כמגורים למבקרי הכנס על מזרוני אוויר (Air bed). כיום עומדים להשכרה בפלטפורמה חמישה מיליון נכסים הנפרסים על פני 191 מדינות ברחבי העולם. בארץ יש כ-20,000 נכסים פעילים, מתוכם מובילה כמובן תל אביב, אחריה ירושלים והשאר – אילת, חיפה, אשדוד, בת ים ונתניה. לפי נתוני אתר Bloomberg (יולי 2018), נמצאת תל אביב במקום הרביעי בעולם במדד הערים היקרות ב-Airbnb (לינק לכתבה).

Airbnb מספקת מענה לצורך קיים בעולם התיירות: אלטרנטיבות לבתי מלון, ובמסגרתה ניתן לשכור ולהשכיר חדרים משותפים עם מספר מיטות, חדר פרטי בתוך בית וכן דירות ואף בתים שלמים להשכרה. באמצעות הפלטפורמה, כל אדם יכול להשכיר דירה במדינה אליה הוא טס במחיר סביר בהתאם לרמת הדירה, המיקום שלה והדירוג שקיבלה על ידי אורחים שביקרו בה בעבר. מהפכת ה-Airbnb הצטרפה לגל טיסות הלואו-קוסט, ויחד פתחו את השוק בפני אוכלוסיות שלמות שכלל לא נכללו בו קודם בשל סיבות כלכליות.

איך עושים את זה נכון?

לאחר 7 שנות פעילות בינלאומית פרצה Airbnb לארץ בשנת 2014. כשזיהה זוהר את ניצני Airbnb בארץ, החליט לערוך שיפוץ נוסף בדירה שרכש, כך שתתאים להשכרה לטווח קצר, ופרסם אותה במסגרת הפלטפורמה. “עשיתי את כל הטעויות האפשריות, קראתי אינספור מדריכים וצפיתי בסרטוני הסברה, השקעתי ימים כלילות בלמידה ובסופו של דבר הצלחתי. הגעתי ל-80-90% תפוסה, צברתי דירוגים גבוהים מאורחים מרוצים, וכך קיבלתי מ-Airbnb את הסטטוס Superhost, עליו אני שומר מעל שנתיים ברצף (ההערכה לדירוג מתבצעת אחת לרבעון- א.פ)”.

“אחד הדברים הבסיסיים ביותר להבטחת הצלחת נכס הוא הלוקיישן,” אומר זוהר. “אני מארח לא מעט תיירים שאחת השאלות הראשונות שלהם היא אם הדירה קרובה לים. המיקום של הדירה קריטי לקבלת ההחלטה אם לבחור בנכס.” אלא שמעבר ללוקיישן, כדי להביא את הנכס לרמת אטרקטיביות גבוהה, חשוב להשקיע תשומת לב רבה באבזור: “אלוהים נמצא בפרטים הקטנים. אנשים שבחרו להשכיר דירה ב-Airbnb על פני חדר במלון, יצפו ל-facilities שיש להם גם בבית”, הוא מסביר. 

כל מארח מתמחר את הנכס שלו כראות עיניו, ומפרסם אותו בפלטפורמה. מניסיונו של זוהר, ככל שלנכס יש מיקום אטרקטיבי יותר, תמונות מקצועיות, ביקורות חיוביות ומחיר שתואם את אלה, הסבירות שהנכס יושכר עולה.

למי מתאים להיות מארח ב-Airbnb?

Airbnb מציעה מגוון אפשרויות לאירוח. מי שאין בבעלותו נכס פנוי, יכול גם להשכיר חדר ריק בבית בו הוא מתגורר. מי שמפנה לזמן מסוים את הדירה שלו (בין אם לסוף שבוע אחד או חודשים שלמים) – יכול להעמיד להשכרה לטווח קצר את הנכס. כך, הפלטפורמה במהותה מתאימה לאנשים שאוהבים לארח. זה מצריך זמינות, אחריות והרבה סבלנות. מעבר לכך, בשנים האחרונות חלה עליה גבוהה בהשכרות לטווח קצר בקרב משקיעי נדל”ן שזיהו את הפוטנציאל הגבוה של הפלטפורמה. במקרים כאלה לרוב המארח אינו בעל הנכס, אלא גורם מטעמו.

“להיות מארח ב-Airbnb זו עבודה קשה. אנחנו המארחים פחות נדל”ניסטים ויותר נותני שירות. אנחנו חיים בכלכלת החוויות. האורחים של היום מצפים לקבל מאיתנו תחושה של חופשה, למרות שהזמינו מאיתנו רק את הלינה. לכן זה מצריך חשיבה מתמדת על שירותים נלווים שניתן להציע, אטרקציות מעניינות ושיפור החוויה הכללית. רק מי שפנוי לעסוק בזה 24/7- יצליח.” חוץ מזה, חלק ניכר מעבודתו של המארח הוא גם לוגיסטי, ועליו לדאוג לניקיון הנכס לאחר השכרה, לוודא תקינות הריהוט ולתקן תקלות במידת הצורך. “צריך לקחת את העיסוק הזה בקלות כי דברים קורים. פעם קרה לי שמפתח של אורחת נשבר בתוך המנעול והזמנתי פורץ ב-2 בלילה, אורח הפעיל לא נכון את מייבש הכביסה ושרף אותו, אורחים שברו בטעות את הספה הנפתחת כי לא קראו את ההנחיות… בסופו של יום זה שווה את זה, כי אני מצליח להכניס פי 3 מהשכרה רגילה.”

עבודה במשרה מלאה או הכנסה מהצד?

לדברי זוהר, “אם משכירים נכס אחד או שניים אפשר להתעסק בזה ‘תוך כדי’ ברמת עיסוק של שעה-שעתיים ביום, אבל בהיקף גדול יותר כבר קשה להתעסק בדברים נוספים כי להיות מארח מצריך קשב רב.”

“אחרי שהדירה הראשונה התייצבה ברמת ההזמנות שלה למדתי גם את שוק הנדל”ן בארה”ב והתחלתי להשקיע גם שם. אחר כך מצאתי עוד עסקה אטרקטיבית לרכישה בארץ ולאט לאט נפתח התיאבון. משם התחלתי גם לנהל נכסים עבור אנשים אחרים, והיום אני כבר מתפרנס מנדל”ן ב-100% באופן עצמאי. עד היום אני עושה לבד כל מה שצריך ברמה הלוגיסטית של הדירות, ולצד שותפות עם עוד כמה משקיעים ובעלי הון יצרתי צוות שמנהל את הנכסים, ובבעלותנו שני מחסנים לוגיסטיים שמתוכם אנחנו דואגים לתפעול הנכסים. אני עדיין אחראי על ההזמנות והתקשורת עם האורחים, הרבה בגלל שאני אוהב את זה.”

לא כולם בעד התופעה, מה דעתך?

“מהפכת הלואו-קוסט יצרה קהל שלא היה קיים קודם, כך שאני לא חושב שיש פגיעה של ממש בעולם התיירות. הרי מי שנהג ללכת למלונות ימשיך ללכת למלונות כי הוא מחפש את החוויה של הצ’ק אין בדלפק, את שירותי החדרים שמנקים מדי יום, בופה של ארוחת בוקר. מצד שני, מי שרוצה לישון לילה ב-30 דולר יכול לקבל דירת 50 מ’ מאובזרת, לפעמים אפילו בלוקיישן טוב יותר משל מלון. עובדה ש”פתאל”, אחת מרשתות המלונות הגדולות בארץ מפעילה שלושה בניינים שמיועדים להשכרה דרך Airbnb בכרם התימנים, נווה צדק ושינקין.”

אלא שלמרות הכול, במדינות מסוימות התחילו להתעורר התנגדויות ל-Airbnb, מצד אזרחים שחשים פגיעה בשל ההשכרות דרך הפלטפורמה. חלקם מתלוננים על הירידה בהיצע הדירות להשכרה לטווח ארוך, חלקם על גידול משמעותי בהימצאות כמות רבה של תיירים באזורים שאינם מיועדים לתיירות אלא למגורים. בתשובה לכך אומר זוהר כי “בסופו של דבר, התיירות היא המנוע של הכלכלה. אם אנחנו רוצים להמשיך לשגשג ולהתפתח, אנחנו צריכים לעודד את התופעה, ולמצוא דרכים לחיות איתה בשלום. יש מדינות שהחלו להגביל את מכסת הימים בהם ניתן להשכיר נכס לטווח קצר בשנה. אני לא בהכרח בעד זה, אבל זה אקט שמנסה לשמור על איזון במסגרת השינויים שמתחרשים. חשוב גם לשמור עם השכנים על קשר טוב, צריך להיות הגונים ולהקפיד לשמור על הניקיון והשקט ככל שניתן. אני מאמין ששכנות טובה היא הבסיס להצלחה במקרה הזה.”

לסיום, מה תמליץ למי שמתחיל או חושב להתחיל?

“קודם כל – מחקר שוק. לבדוק היתכנות, לוודא שהאזור באמת נחשב אטרקטיבי. לשוטט קצת בפלטפורמה ולבדוק מחירים של נכסים דומים. לחשב הוצאות מול הכנסות אפשריות. להכין את הקרקע בצורה הטובה ביותר, מכל הבחינות. אני משוכנע שאם בתחילת הדרך היה מי שיכווין אותי וילווה אותי, הייתי מגיע לאיפה שאני היום הרבה יותר מהר ובקלות, ומגיע לרווחיות גבוהה בפחות זמן.” זוהר גם מוסיף כי “לאחרונה אספתי את כל הידע שצברתי ב-4 שנותיי כמארח ב-Airbnb ותרגמתי אותו לקורס אונליין ראשון בישראל, שמלמד את רזי הפלטפורמה ומסביר שלב אחרי שלב איך מתחילים ואיך עושים את זה בגדול. הקורס כבר צובר תאוצה ואני מקבל המון פניות ממארחים שרכשו אותו, עקבו אחר הטיפים שאני נותן והגדילו משמעותית את כמות ההזמנות. אני שמח שאני היום כבר במקום שאני יכול לחלוק מהידע שלי. במקביל אני מנהל לצד רפאל רוז, גם הוא מארח ותיק ב-Airbnb, את הקהילה לבעלי נכסי Airbnb בארץ. זוהי קבוצת פייסבוק שמטרתה לספק למארחים בישראל מקום לשתף, להיעזר, להתייעץ. קורים שם דברים מדהימים; נרקמות שותפויות חדשות, מתפרסם תוכן ברמה גבוהה מאוד ואנשים עוזרים אחד לשני.”

“בסופו של דבר, Airbnb הוא לכולם, אבל לא לכולם. כל אחד יכול להיות מארח, אבל חשוב מאוד לעשות את זה נכון, אחרת אין בזה טעם.”