משכנתא הפוכה – כשהנכס הופך לכסף מזומן

יוקר המחיה בישראל מרקיע שחקים ושוחק, וקצבת הזקנה היא מן הנמוכות שבמדינות המערב – אם לא הנמוכה שבהן. מציאות חיים זו מובילה רבים מבני הגיל השלישי עד כדי קושי קיומי של ממש, לרבות אי יכולת לסייע לילדיהם במימון אירועים משמעותיים כמו חתונה, רכישת דירה וכיוצא בזאת. כיוון שכך הם פני הדברים, עבור רבים מבני הגיל השלישי עולה הכורח בהמצאת פתרונות יצירתיים שיסייעו בגיוס כסף נזיל – ומיד.  מהי משכנתא הפוכה? מי זכאי לקבל אותה? מה ההבדל בינה לבין משכנתא רגילה? מהם יתרונותיה וחסרונותיה? ומהן האלטרנטיבות הנוספות העומדות בפניכם?

 

מהי משכנתא הפוכה?

משכנתא הפוכה היא הלוואת בלון שלכאורה אינה מוגבלת בזמן, הניתנת לכל מטרה ע”י בנק או חברת ביטוח בתמורה לשעבוד הדירה. מבחינה משפטית אין צורך בהעברת בעלות על הדירה, אך עליה להיות בבעלות מלאה של הלווה ורשומה לפחות על שם אחד מבני הזוג בטאבו (אגף רישום והסדר מקרקעין), או בחברה משכנת. ההלוואה ניתנת כסכום חד-פעמי או כסכום חודשי שוטף, ואין כל צורך בביצוע החזר חודשי קבוע. במידה והלווה מעוניין להחזיר את מלוא ההלוואה כסכום חד פעמי במהלך חייו – רשאי הוא לעשות זאת, וברוב המקרים לא יחויב הוא בתשלום קנס (בכפוף לחוזה). מועד פירעון ההלוואה הוא שנה לאחר פטירת הלווה האחרון, ובמידה ויורשו יבחר שלא להחזיר את כספי ההלוואה – ימומש (יימכר) הנכס ע”י הגורם המלווה.

 

גובה ההחזר בסוף התקופה נקבע בחוזה ההלוואה ומושפע מהמשא-ומתן על גובה הריבית ומשווי הדירה בעת חתימת החוזה. הריבית על ההלוואה היא מצטברת (ריבית דריבית) וצמודה למדד המחירים לצרכן. יחד עם זאת, במהלך תקופת ההלוואה ניתן לשלם את הריבית, במטרה שזו לא תנפח את הבלון עד כדי פגיעה משמעותית ביתרת הנכס לאחר מכירתו (במידה וקיימת) – דבר העשוי לפגוע ישירות ביורשים.

 

 

למי היא מיועדת?

משכנתא הפוכה מיועדת לבני 60 ומעלה המתגוררים בדירה שבבעלותם ומעוניינים בקבלת כסף מזומן שאינו כורך החזר חודשי שוטף. קהל היעד העיקרי של המשכנתא ההפוכה הוא אנשים המעוניינים להמשיך לגור בדירתם ולקבל כסף מזומן, אנשים המעוניינים לעבור לבית אבות ולקבל כסף עד מותם, ואנשים אשר עדיין משלמים משכנתא ומעוניינים לכסות את יתרת החוב.

 

 

ההבדלים בין משכנתא הפוכה לבין משכנתא רגילה

1- מטרת ההלוואה: משכנתא רגילה מיועדת לרכישת נכס ואילו משכנתא הפוכה מיועדת לקבלת כסף בתמורה לשעבוד נכס קיים.

2- תנועת הכסף: במשכנתא רגילה משלמים כסף ואילו במשכנתא הפוכה מקבלים.

3- החזר חודשי: במשכנתא רגילה יש לבצע החזר חודשי הכולל תשלומי קרן פלוס ריבית, ואילו במשכנתא ההפוכה אין החזרים חודשיים על הקרן וניתן להחזיר את הריבית בלבד. הסיבה לכך היא כי הכורח בהחזר חודשי קבוע חוטא לרציונל המשכנתא ההפוכה (נזילות כספית).

4- גובה הריבית: הריבית על המשכנתא ההפוכה גבוהה מזו של הריבית הרגילה, היא צמודה למדד המחירים לצרכן ונעה סביב ה-5%. לעומת זאת, הריבית הממוצעת המעודכנת ביותר עבור משכנתא רגילה הצמודה למדד היא 3.46% (בהתאם לנתוני בנק ישראל).

 

 

מהו גובה המשכנתא ההפוכה המקסימלי אותו ניתן לקבל?

ישנם שני פרמטרים הקובעים את גובהה המקסימלי של המשכנתא ההפוכה:

1- שווי הנכס: נקבע ע”י שמאי מקרקעין.

2- שיעור הזכאות להלוואה מתוך שווי הנכס: פרמטר זה תלוי בגיל הלווה, ונע בין 15% לבין 50% משווי הנכס. כך למשל, אדם בגיל 60 יהיה זכאי לכ-15% משווי הנכס, ואילו אדם בגיל 90 יהיה זכאי להלוואה של עד ל-50% משווי הנכס.

 

להלן דוגמא מספרית:

ללווה בן 75 דירה בשווי של כשני מיליון שקלים וחצי. האיש מגיע אל הבנק, ושם מוחלט כי שיעור הזכאות להלוואה מתוך שווי הנכס הוא 28%, ולפיכך גובה ההלוואה המקסימלי יהיה 700 אלף שקלים. חשוב לדעת, כי בחלוף השנים ומתוקף גילו, יוכל הלווה לפנות שוב אל הבנק ולהגדיל את מסגרת ההלוואה באמצעות הגדלת שיעור הזכאות מתוך שווי הנכס.

 

משכנתא הפוכה: אחד-עשר יתרונות לה

1- הנכס נשאר בבעלות הלווה

2- ניתן לבחור את אופן קבלת הכסף: סכום חד-פעמי או סכום חודשי קבוע

3- אין צורך בהחזר חודשי שוטף: מאפשר מרווח נשימה להתנהלות כלכלית

4- כל עוד הלווה חי, משך ההלוואה אינו מוגבל

5- תהליך פשוט: אין צורך בהוכחת הכנסה חודשית כיוון שהנכס עצמו הוא הבטוחה להלוואה

6- אין מס על הסכום החודשי השוטף אותו מקבלים מהגורם המלווה

7- קיימת אפשרות לתשלום שוטף של הריבית במטרה למנוע הצטברות ריבית דריבית (ניפוח הבלון)

8- ניתנת לפירעון בכל עת, ללא עמלת פירעון מוקדם, ולרוב גם ללא קנסות

9- אין צורך בביטוח חיים

10- אינה פוגעת בזכויותיו הפנסיוניות של הלווה

11- ניתנת לכל מטרה

 

 

מדובר בלהיט גדול בעולם – אך בישראל עדיין חוששים

לאחר שנוסה בהצלחה רבה בארה”ב ובמדינות נוספות, נחת בארץ רעיון המשכנתא ההפוכה בשנת 2004. בהתחשב בכך שישראל היא אחת המדינות בהן קצבת הזקנה היא מן הנמוכות בעולם המערבי (אם לא הנמוכה שבהן), בתוספת העובדה כי באופן יחסי שיעור החוסכים לפנסיה נמוך ושיעור בעלי הבתים גבוה – נראה כי מדובר בקרקע פורייה לצמיחת המשכנתא ההפוכה.

 

יחד עם זאת, אין כך הם פני המציאות, והפתרון אינו נחשב פופולרי בישראל. הסיבה לכך טמונה לרוב בהיבט הפסיכולוגי, לפיו הקשישים חוששים מחידושים ומהאפשרות שיישארו ללא נכס להוריש לילדיהם. במידה ונביט על המציאות כהוויתה, נמצא כי עבור קשישים רבים הפתרון הוא ממש בגדר “קרש הצלה” – הרי אחרי הכל, יש להודות באמת: בישראל של היום לא ניתן להתקיים מקצבת הזקנה לבדה. כך למשל, תוכלו למצוא קשישים רבים אשר למרות שגרים בבתים שבבעלותם – הם נטולי יכולת כלכלית לרכישת מזון ותרופות. על זאת הגדיל לכתוב הזמר שלמה ארצי: “יש אנשים שהתרגלו לחיות ככה. איזה אבסורד”.

 

הישארו ערניים מפני שאננות, אחרת תפלו במלכודת הריבית דריבית

בהנחה כי אתם עומדים בתנאי קבלת ההלוואה ואין מבטכם מופנה אל העתיד – ייתכן כי לא תמהרו לנצל את אפשרות התשלום השוטף של הריבית. במצב עניינים זה אתם טומנים לעצמכם את מלכודת הריבית דריבית, העשויה להוביל לכך שרוב התמורה בגין מכירת הנכס תשמש להחזר החוב על ההלוואה. אז למרות כל הכוונות הטובות שלכם, זכרו כי אתם משעבדים את הנכס – דבר העשוי להשפיע ישירות על היקף העיזבון שלכם. לפיכך, נמליץ להתייעץ עם היורשים העתידיים בטרם תנקטו צעד זה.

 

 

ומה במקרה שעדיין יש לכם חוב על הנכס?

כיסוי חוב קיים יקוזז משיעור הזכאות להלוואה מתוך שווי הנכס. אם נחזור לרגע לדוגמא הקודמת, אזי במידה ואותו אדם בן 75 – שלרשותו דירה בשווי של כשני מיליון שקלים וחצי ושיעור זכאות של כ-28% משווי הנכס – קיים חוב של כ-500 אלף שקלים (20%), אזי יהיה זכאי הוא לשיעור משכנתא הפוכה של 8% מערך הנכס, שהם כ-200 אלף שקלים.

 

מה יקרה במידה ונותן ההלוואה ימכור את הנכס בסכום נמוך מהשווי המוערך?

באופן אינסטנקטיבי עשוי להיראות לנו הפרש זה כחוב אותו נידרש לשלם, אך בפועל לא תהיה כלפינו או כלפי יורשינו דרישה לתשלום, וזאת עקב העובדה שמדובר בהלוואה ללא זכות חזרה. בניגוד לכך, במקרה שיישאר לנותן ההלוואה עודף כתוצאה ממימוש הנכס, יחויב הוא להעביר את מלוא הסכום ליורשי הנכס.

 

מרכיבי תשלום הגשת הבקשה לקבלת משכנתא הפוכה

ראשית כל, באופן דומה למשכנתא הרגילה, נמליץ לערוך סקר שוק מקיף ורק לאחר מכן לגשת אל הגורם המממן. במטרה להגיש בקשה למשכנתא הפוכה יהיה עליכם לשלם דמי פתיחת תיק העומדים על כ-2% משווי הנכס (לעיתים נדרש שווי מינימלי), דמי טרחת עו”ד ודמי טרחת שמאי מקרקעין. לאחר מכן, יהיה עליכם לשלם דמי שירות וביטוח מבנה העשויים להגיע לכמאה שקלים בחודש.

 

ממה עליי להיזהר בעת לקיחת משכנתא הפוכה?

עליכם להיזהר בעיקר מפני הגדרה חוזית של אירועים חריגים היוצרים למשכנתא ההפוכה שלכם סיכון מובנה. לדוגמא, בחוזה ההלוואה מופיע סעיף הקובע כי במקרה של ירידת ערך הנכס – יעלה שיעור הריבית. בעבר נחתמו חוזים עם סעיפים מסוג זה, על אף העובדה שמחיר הנכס הוא תוצר המפגש שבין הביקוש לבין ההיצע בשוק. במילים אחרות, אין כל היגיון בכך שתיפגעו כתוצאה ממצב מאקרו-כלכלי זה – אלא אם כן אישרתם זאת בחתימתכם על חוזה ההלוואה.

 

 

ובכל זאת, אינני מעוניין להסתכן. מהן האלטרנטיבות העומדות בפניי?

 להלן שתיים מן האלטרנטיבות העומדות בפניכם במצב זה:

1- פדיון נכסים פיננסיים: במידה והמרכיב הדומיננטי בשיקולכם הוא הריבית, נמליץ לפדות נכסים פיננסיים, כיוון שהסיכוי לקבלת שיעור ריבית נמוך בגין משכנתא הפוכה הוא אפסי. זאת ועוד, אין זה נכון כלכלית להחזיק נכסים פיננסיים בבנק מצד אחד ובו-בזמן לקחת הלוואה מצד שני, עקב העובדה שהריבית הממוצעת בגין הלוואה גבוהה מהתשואה הממוצעת בגין פיקדון.

2- השכרת הדירה ושכירת נכס קטן יותר: במידה ואתם בגיל השלישי וילדיכם עזבו את הבית, תוכלו להשכיר מקום קטן יותר המספק את צרכיכם, וייתכן כי הפער שבין תקבולי השכירות לבין תשלומי השכירות יענה על צרכי הנזילות הפיננסית שלכם.

לסיכום, נמליץ לבדוק בקפידה את פרטי חוזה המשכנתא ההפוכה ולהתייעץ עם ילדיכם, היורשים העתידיים, בהנחה כי מטרתכם היא לסייע להם. אחרי הכל, עליכם לזכור כי מדובר בכלי פיננסי שהוא תוצר גישת “כאן ועכשיו”. לאחר ביצוע כל השיקולים, הבירורים וההתייעצויות, תוכלו להקטין את הסיכון הכרוך בנטילת ההלוואה ולהגדיל את שביעות רצונכם ורצון ילדיכם.