מיסוי מקרקעין למתחילים: אילו תשלומים נוספים נלווים לרכישת הדירה?

בין אם אנחנו קונים דירת מגורים מבעליה הקודמים או דירה חדשה מקבלן – עבור רובנו מדובר בעסקה שהיא אולי הגדולה והיקרה שנבצע בימי חיינו. אם זו עבורכם עסקת המקרקעין הראשונה, לא מן הנמנע שתיתקלו בהליכים, מיסים ותשלומים שלא לקחתם בחשבון כשיצאתם לדרך. באופן טבעי זו היא עסקה המרוכבת מטבעה, והמצב בישראל סבוך במיוחד בגלל שרוב הקרקע שייכת למדינה ורוכשי דירות ובתים מקבלים ממנהל מקרקעי ישראל זכות חכירה לדורות. מיסוי מקרקעין בארץ גם הוא עניין מורכב וזו עוד סיבה טובה למסור את הטיפול בביצוע העסקה לידי עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין. אם אתם עומדים לפני רכישת דירה או אם מענין אתכם להכיר באופן כללי את ההוצאות הנלוות לעסקת מקרקעין תמצאו בפיסקאות הבאות מידע מאיר עיניים.

מס רכישה

מס רכישה הוא בדרך כלל התשלום הגבוה ביותר הנלווה לרכישת דירה. מדובר במס מקרקעין מדורג שגובהו נע בין 0.5% ל-5%, הכל בהתאם למחיר הדירה ומשתנים נוספים (האם מדובר בדירה ראשונה או בדירה נוספת, זכאות להטבות לעולים חדשים ועוד). כדי לקבל סדר גדול בנוגע לסכומים עליהם מדובר, נכון לאוקטובר 2018 לא משולם מס רכישה כלל על חלק של עד 1,664,500 שקלים ממחיר הדירה, על הסכום בין 1,664,500 ו-1,974,300 משולם מס רכישה בשיעור 3.5% (כ-11,000 שקלים), על החלק בין כ-2,000,000 ל-5,000,000 משלום מס בשיעור 5% (כ-150,000 שקלים), על החלק בין 5,000,000 ל-17,000,000 8% ומעל 16,000,000 עשרה אחוז. מי שאין בבעלותם דירה ורכשו בתחילת שנת 2018 דירה במחיר 2,000,000 שילמו מס רכישה בגובה 12,127 שקלים.

מס שבח

מי שמוכרים דירה ישנה כדי לקנות חדשה עשויים להידרש לשלם מס שבח, מס החל על עליה בערך הדירה מאז שקנינו אותה ועד מכירתה. מס שבח הוא המקבילה בתחום מיסוי מקרקעין למס רווחי הון במס הכנסה. מי שמוכרים דירה ראשונה בארבע שנים פטורים משתלום מס שבח. נכון לשנת 2018 גובה מס שבח הוא 25% מן העליה בערך הדירה.

מיסוי מקרקעין אינו כל הסיפור

אם חשבתם שהיערכות לתשלומי מיסוי מקרקעין היא מספיקה טעות בידיכם. ישנן עוד הוצאות שרוכשי דירות נדרשים להן. כך למשל שכר טרחת עורך דין, גובה תשלום זה ינוע בין 0.5% ל-2% ממחיר הדירה, הכל לפי התעריף שנוהג לגבות עורך הדין, ככל שיהיה מנוסה, מקצועי ובעל מוניטין שכר הטרחה שיידרוש יהיה גבוה יותר. תשלומים נוספים שיש להיערך אליהם הם דמי תיווך, נהוג שמתווך גובה כ-2% ממחיר הדירה מכל אחד מן הצדדים (המוכר והקונה), חשוב לדעת שניתן וכדאי להתמקח עם המתווך על גובה עמלת התיווך שתידרשו לשלם.

שכר דירה, שיפוצים, הובלה ועוד

הסכומים שמשלמים רוכשי דירות במסגרת מיסוי מקרקעין אחראים לחלק הארי מן ההוצאות הנלוות לרכישת דירה, אחר תשלומי המס ההוצאות הכבדות ביותר שכר טריחת עורך דין ועמלת תיווך, אם יש. הוצאות נוספות שחשוב לקחת בחשבון הן מימון מגורים חלופיים בתקופה עד קבלת המפתח לדירה החדשה, הובלת רהיטים ורכוש אל הדירה, שיפוץ והתאמת הדירה החדשה לצרכיכם ורכישת ציוד וריהוט נוסף שאתם זקוקים להם. כדי שתקבלו סדרי גודל הנה פירוט לדוגמא של הוצאות צפויות מעין אלה, עלות הובלה תנוע בין 1,500 ל-5,000 שקלים (בהתאם לכמות הרהיטים והציוד, המרחק, תעריפי חברת ההובלות). הוצאות שיפוץ עשויות להיות אפסיות אך גם להסתכם בעשרות ואף מאות אלפי שקלים. אם תזדקקו למגורים חלופיים בתקופה עד קבלת המפתח לדירה החדשה קחו בחשבון ששכר דירה לדירת 4 חדרים במרכז הארץ עשוי להגיע כיום לחמשת אלפי שקלים לחודש ואף יותר.

כפי שראינו מיסוי מקרקעין והוצאות נוספות יוסיפו סכום נכבד למחיר רכישת דירה. חשוב מאוד לתכנן את העיסקה כך שנשלם סכום מס נמוך ככל האפשר, גם בכל הקשור להוצאות אחרות כגון שכר טירחת עורך דין, שיפוצים, הובלה, שכירת דירת מגורים עד שתתפנה / תושלם בניית הדירה שרכשנו ועוד הוצאות נלוות שאנו עשויים להזדקק להם.