בעלי דירות – כל תמרורי האזהרה לפני שאתם משכירים את הנכס

כמה סיפורי בלהות שמעתם על בעלת דירה קטנונית שעושה את המוות לשוכרים? כנראה שאין-ספור. אסתר, באמת עשית לי קמטים בגיל צעיר; אבל את מתגמדת לעומת הצרות ששוכרים עשויים לעשות לבעלי הדירות. אם את משכירים את הנכס שלכם וגם אתם מתחככים עם השוכרים כדאי שתחזיקו חזק: החוק ממש לא בצד שלכם.

צרה להשכיר

מדי שנה מוגשות מעל 2,000 תביעות לפינוי מקרקעין בישראל. אם הדייר לא משלם אך תקופת החוזה טרם הסתיימה הוא אינו נחשב לפולש והמשטרה לא יכולה לפנותו ללא החלטת בית משפט. משפטים כאלה עשויים להגרר כשנה – שנתיים. פינוי דיירים בכוח, גם אם אינם משלמים וגורמים נזק כלכלי כבד לבעל הדירה, הוא אסור. בעל הדירה אינו רשאי לפנות את השוכר ואפילו לא לנתקו ממים, גז או חשמל על פי חוק. אסור גם להחליף מנעול, להשתלט על הדירה או להוציא ממנה חפצים. שימו לב, לא פעם תבעו דיירים שפונו בכוח את בעלי הדירות(!) על הנזק שנגרם להם בעקבות הפינוי. במקרה כזה בית המשפט נוטה להגן על זכויות הדייר ויקבע לרוב כי על בעל הדירה לשלם פיצויים לשוכר. זכרו את זה מראש, לפני שאתם משכירים את הנכס לדייר שנראה לכם תמים.

איך לזהות נוכלים

פשוט, לא לזהות. אל תסמכו על האינטואיציה שלכם והקפידו לקחת את כל הביטחונות האפשריים. שוחחנו עם מלכה תאיר, שנכוותה ממקרה מחריד בדירה שבבעלותה בעיר באר שבע “הגיע זוג צעיר עם תינוק לראות את הדירה שבבעלותי. הדירה הייתה קטנה, נעימה, מרוהטת ומשופצת. הזוג התלהב וקבענו חתימה על חוזה. לאורך הדרך הם התנהגו בנימוס והחתימה אפילו התקיימה בוילה של הורי הבחור, שאף חתמו ערבות. מי העלה בדעתו לחשוד בזוג צעיר עם תינוק בן חצי שנה? מספר חודשים אחר כך התגלתה בדירה מאורת סמים וזנות. אחרי תהליך מתיש בבית משפט שפסק לטובתינו, השוכר לא התייצב ונעלמו עקבותיו. מיותר לציין שלא קיבלנו שקל משכר הדירה עד היום. כשנכנסנו לדירה גילינו ונדליזם מחריד שכלל קדיחות ברצפה ובתקרה, חסימת הצנרות, גניבת כל הריהוט ובלוני הגז של הדירה. הנזק הסתכם בנזק של עשרות אלפי שקלים ועוגמת נפש קשה. תגנו על הנכס שלכם בעצמכם כי בעת הצורך הרשויות עייפות, לא חדות ואין על מי לסמוך בטיפול בבעיה”.

לפני שאתם משכירים את הנכס – נורות אזהרה

1 – שוכרים שלא מעוניינים לתת צ’קים – סוגי תשלומים אחרים כמו מזומן או העברות בנקאיות אינן בטוחות, ניתן להבדיל את האפשרות לקחת צ’קים מראש ולקרוע כל חודש את הצ’ק הרלוונטי לאחר קבלת ההעברה הבנקאית מטעמי נוחות. היעדר צ’קים יירמז על בעיית קרדיט ואי הבעת אמון של הבנק.

2 – שוכרים שלא רוצים להעביר את החשבונות על שמם – באם מתעקש השוכר לכלול את החשבונות במחיר, או לחילופין לא להעביר את החשבונות על שמו ו”להתחשבן” בנפרד על התשלומים לחשבונות, יתכן שיש לו חוב עבר שמונע ממנו לפתוח תיק חדש או שמא הוא מתכנן להעלם. זכרו, אם התשלומים יהיו רשומים על שמכם לעולם לא תזוכו גם אם נעשה שימוש מופרז על ידי מי שביצע בכם פעולת עוקץ.

3 – חוסר שליטה בשותפים מתחלפים – בעיה ידועה שמאפיינת דירות שותפים היא חלופה מהירה, הנטיה למנות ‘שוכר אחראי’ ולהתנהל מולו היא ברורה, אך על החוזה חייבים להיות חתומים באופן אישי כל מי שמתגורר בנכס אחרת אינו מחויב בכך.

מה כדאי לעשות?

1 – בקשה להצגת תלושי שכר מהשוכרים אשר יתנו לכם מושג לגבי יציבות השוכר לעמוד בתשלומים.

2 – ערבים וצ’ק ביטחון. כל סיפור אחר לא רלוונטי, אין תירוץ מספיק טוב ביקום. אל תצטערו על דירה שעומדת ריקה עוד חודש, אתם חוסכים הפסד של עשרות אלפי שקלים והליך משפטי מתיש.

3 – חתימת חוזה במעמד עורך דין. חוזים מודפסים מהאינטרנט מצוים בידי כל, אך לא בהכרח יגנו עליכם והפרצות רבות גם כך. לפני שאתם משכירים את הנכס כדאי לשלם מעט יותר עבור התאמה אישית של החוזה אצל עורך דין מקומי שחווה מקרים בעבר ומכיר את מקרי העוקץ המאפיינים כל איזור. עצם החתימה אצל עורך הדין עשויה להרתיע נוכלים קלים.

4 – במידה וכבר נכנסתם לאירוע בו השוכר לא משלם, מפר את החוזה בדרך כלשהי או מסב לכם נזק כלכלי הפשילו שרוולים, אתם יוצאים למאבק בתחנות רוח וחוש הצדק שלכם, מפותח ככל שיהיה לא יעזור. זה הזמן לשכור עורך דין, מאבק שכזה לבד הוא כמעט חסר סיכוי. יש לתעד כל שינוי ונזק שקרו בדירה. קחו בחשבון את הוצאות העיסוק בפינוי שיידרשו מכם הכוללים הוצאה לפועל, עורך דין, הוצאות בית משפט וזמן. במידה ואתם מבינים שנעקצתם למשך קצר ושעלות הנזק נמוכה, ייתכן שאין כדאיות לפתיחת התהליך ותצאו בו מופסדים.