קניון TLV וההפסד הבלתי נתפס: 140 מיליון שקלים
קניון האופנה הגדול Fashion Mall TLV, אשר רבים ניבאו כי יוביל אל “המפץ הגדול” בכל הקשור להכנסות שוק האופנה בישראל, רושם הפסד כולל של כ-140 מיליון שקלים מאז פתיחתו במרץ 2017. כיצד קרה הדבר, שקניון הנמצא במיקום מושלם בעיר תל אביב, ומכיל מרחב אינסופי של חנויות דגל ומותגי אופנה, רושם הפסד כספי כל כך גדול? וכיצד למרות זאת, לאוהבי האופנה יש סיבות טובות לאופטימיות? זאת ועוד, בהמשך הכתבה.
מהן הסיבות העיקריות, ומהי סיבת העל להפסד האסטרונומי של הקניון?
בעלי קניון האופנה, רבוע כחול נדל”ן, נאלצו להתמודד עם בעיות תפעוליות רבות מאז הקמת הקניון: ביטולי חוזי שכירויות, הפחתת דמי שכירות, תפוסה נמוכה יחסית לאזור, הוצאות שיווק ותמיכה בשוכרים והחזרי הלוואות בגובה של כ-25 מיליון שקלים לבנקים. ובכל זאת, מהי סיבת העל להפסדו האסטרונומי של הקניון? הערכת שווי שקבעה כי יש להפחית משוויו ההוגן של הקניון סכום של כ-80 מיליון שקלים.
בעיות תפעוליות: ביטול הסכמי שכירויות והורדת מחירים
במהלך הרבעון השני של השנה הנוכחית, בוטלו הסכמי שכירויות על פני שטח של כ-1,000 מ”ר בקניון (כ-3% משטחו הכולל). במטרה לשפר את תפוסת הקניון עד כמה שניתן, חתמו הבעלים על הסכמי שכירויות חדשים, והפעם במחירים נמוכים יותר: השכירות הממוצעת למ”ר ירדה מ-311 שקלים ברבעון הראשון לשנה זו ל-306 שקלים למ”ר ברבעון השני. זאת ועוד, נתון נוסף המעיד על גודל המצוקה הכספית, הוא העובדה כי לאחרונה נחתמו הסכמים שאינם כוללים כלל דמי שכירות קבועים, אלא אחוזי פדיון בלבד, וניתן רק לתאר עד כמה נתון זה רחוק ממציאות שכירויות שטחי המסחר של תל אביב.
אז איך הגענו לסכום כולל של כ-140 מיליון שקלים מאז פתיחתו של קניון TLV?
הקטנת שוויו ההוגן של הקניון הובילה לרישום הפסד כספי של כ-83.4 מיליון שקלים ברבעון השני לשנה זו, ובסך הכל מדובר בהפסד כולל של כ-87 מיליון שקלים במחצית השנה הראשונה לשנת 2018. במידה ונצרף לנתון זה את ההפסד הכולל לשנת 2017, המוערך בסכום של כ-53 מיליון שקלים, נגיע להפסד כולל של כ-140 מיליון שקלים בשנה וחצי שחלפה מאז פתיחתו.
ובכל זאת, מעניין מאוד יהיה לראות מה יקרה ברבעון השלישי לשנת 2018
במציאות שעל פני השטח, נראה דווקא כי ישנה תנועה די ערה בקניון, וכלל לא מדובר במקום שומם כפי שטבעי יהיה להסיק בהתבסס על נתון ההפסד האסטרונומי. תוצאות הרבעון השלישי לשנה זו יהיו מעניינות במיוחד, וזאת כיוון שב-66% מהזמן שלו, משמע, חודשיים מתוך שלושה, הייתה תקופת החופש הגדול בפרט והקיץ בכלל, המתאפיינות בפתיחת הכיס בכל הקשור לשוק האופנה.
לא רק החופש הגדול: אפשר להיות אופטימיים גם בהתבסס על דו”חות השמאי
השמאי שביצע את הערכת השווי לקניון, קבע כי יש להפחית סכום של כ-80 מיליון שקלים משוויו ההוגן. יחד עם זאת, מוסיף השמאי בהערכתו, כי הקניון רק נמצא בתחילתה של “תקופת הרצה” הנעה בין שלוש לבין חמש שנים. כמו כן, מפרט השמאי בדו”חות, כי כ-80% משטחי המסחר מושכרים, וכי ישנו מו”מ להשכרה של כ-6.1% נוספים (כ-2,000 מ”ר).
הסיבה הגדולה ביותר לאופטימיות: הקניון מייצר רווח תפעולי!
אין ספק כי שווי הקניון מעיד על מצבו בזמן נתון. יחד עם זאת, יש לקחת פרמטר זה בערבון מוגבל, כיוון שמחיקת הערך אינה מהווה אירוע תזרימי. אחד הפרמטרים החשובים להערכת מצב אובייקט נתון היא רמת הרווח או ההפסד התפעוליים שלו. בהקשר זה, צובר הקניון תאוצה ומתחיל לייצר רווחים תפעוליים לאחר תום תקופת ההשקה שלו: ברבעון הראשון לשנת 2018 הגיע הקניון להכנסות של כ-25.5 מיליון שקלים, אשר הניבו רווח גולמי של כ-15.7 מיליון שקלים (שיעור של כ-62%). אם ננטרל את מחיקת השווי ההוגן של הקניון, נקבל רווח תפעולי בסכום של כ-12.6 מיליון שקלים ברבעון האחרון לשנת 2018. ככל שפרמטר זה ישתפר, הסיכויים להפחתות שוויו ההוגן של הקניון יקטנו, ואפילו קיים סיכוי להעלאות שווי. אז לאלו מכם האוהבים את הקניון ומעוניינים להמשיך וליהנות ממותגי האופנה שבו, אל דאגה, יש לכם סיבות טובות לאופטימיות.
