מחיר ההתחדשות העירונית: היטל השבחה גבוה כתוצאה מתוספת זכויות בניה

כידוע, היטל השבחה הוא מס שמשלם מי שמוכר נכס נדל”ן ומחושב לפי ההפרש בין ערך הנכס בעת שנרכש וערכו העדכני (שווי השוק של הנכס) במועד מכירתו. נכסי מקרקעין מושבחים כתוצאה מהחלטות של וועדות בניה למיניהן (תכניות מתאר ארציות, ועדה מקומית לתכנון ובנייה וגם החלטות של רשויות מקומיות). כך למשל קבלת היתר לעשות שימוש חריג בנכס תעלה את ערכו, כך גם הגדלת זכויות הבניה, אישור תכנית בניה, מתן הקלה ועוד. היטל השבחה גובהו מחצית מערך ההשבחה. חשוב שבעלי נכסים יהיו מודעים להיווצרות חובה לתשלום היטל השבחה גם אם התשלום בפועל יבוצע רק אם וכאשר ימכרו את הנכס. עוד ראוי לציין שמבחינת היטל השבחה דין חוכרי נכסי מקרקעין (חכירה לדורות ממנהל מקרקעי ישראל) הוא כדין בעלי נכס מקרקעין (מי שהנכס רשום על שמם בטאבו).

בשנים האחרונות יוצאות לפועל יותר ויותר תכניות של התחדשות עירונית במסגרתן בניינים ישנים נהרסים ומבנים חדשים, מודרניים וגדולים יותר, נבנים תחתם. מגמה זו היא מתבקשת לאור מצוקת השטחים הפנויים לבניה בערים מרכזיות בארץ. אחד התנאים הבסיסיים ההופך פרויקט התחדשות עירונית לכדאי הוא הרחבת זכויות הבניה על המגרש. לאחרונה בעלי מבנים ישנים המוכרים אותם ליזמים כדי שייהרסו ועל הקרקע יוקמו מבנים חדשים מגלים שהיטל ההשבחה שהם נדרשים לשלם מגיע לסכום גבוה פי כמה מן הסכום שציפו לו. ההפרש נובע מהשפעתן של תכניות התחדשות עירונית כגון תכנית “רובע 3” של עיריית תל אביב. אספנו עבורכם מידע אודות האופן בו משפיעה מגמת ההתחדשות העירונית על גובה היטלי ההשבחה שנדרשים לשלם בעלי נדל”ן המעמידים נכסיהם למכירה.

היטל השבחה בגובה מליוני שקלים

לפניכם דוגמה שבכוחה להמחיש כמה מופתעים לרעה עשויים להיות בעלי נכסים השוכנים באזורים הכלולים בתכניות התחדשות עירונית. מבנה בן שלוש קומות ובו 12 דירות עשוי להיות שווה כ-60 מליון שקלים אם הוא עומד על מגרש בן כ-600 מ”ר ברחוב מבוקש בתל אביב. אם תכנית “רובע 3” של עיריית תל אביב מאפשרת תוספת בניה של 400 מ”ר על המגרש, היקף ההשבחה, לפי שווי שוק של כ-35,000 שקלים למטר רבוע, מגיע לכ-14 מיליון שקלים וכך יוצא שהיטל ההשבחה שיידרש בעל נכס כזה לשלם בעת שהוא מוכר אותו יהיה כ-7 מליון שקלים!

גובה היטל ההשבחה פוגע בכדאיות העסקה

חשוב להבין שאין מדובר בבעיה תיאורטית בלבד. מסתבר שטרם נכנסה לתוקפה תכנית רובע 3 בעלי נכסים יכולים היו להיקשר, ללא שנדרשו לשלם היטל השבחה כלל, בעסקאות מכוח תמ”א 38 לשיפור עמידות מבנים ישנים בפני רעידות אדמה תוך שיפוצם והרחבתם (בדרך של תוספת קומות, סגירת קומת עמודים, תוספת מעלית, ממ”ד לכל דירה וכד’). כיום, בעת מכירת מבנים הכלולים באזור תכנית רובע 3 נדרשים בעלי הנכס לשלם מס שבח בגובה מיליוני שקלים דבר הפוגע בכדאיות העסקה ומקשה על ייזום פרויקטים של הריסת מבנים ישנים (שאינם מיועדים לשימור) ובניית מבנים חדשים על שטחים מבוקשים בין רחוב אבן גבירול וחוף הים (ובין רחובות בן ציון ומרמורק בדרום עד נחל ירקון בצפון).

תכנית רובע 4 תרחיב את מימדי הבעיה

לאחרונה אישרה עיריית תל אביב תכנית נוספת שנועדה לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית. מדובר בתכנית “רובע 4” החלה על אזור נרחב במרכז העיר (בין דרך נמיר במזרח ורחוב אבן גבירול במערב). גם תכנית זו הופכת יוזמות בנייה מכח תמ”א 38 לבלתי אפשריות, כל זאת כדי לעודד פרויקטים במסגרתם הורסים את המבנה הישן כליל ובונים אחד חדש תחתיו. מכיוון שעסקאות במסגרת פרויקטים מכוח תמ”א 38 אינם מחייבות תשלום היטל השבחה הורע באופן משמעותי מצבם של בעלי נכסים שמלכתחילה לא היו מעוניינים לקחת חלק בתכנית התחדשות עירונית. בבואם כיום למכור את הנכס מגלים המוכרים שיצטרכו לשלם מיליוני שקלים בדמות היטל השבחה גם אם אין כל כוונה לנצל את זכויות הבנייה שנוספו.