הכירו את המדד הכי רלוונטי בתחום הנדל”ן – מדד היכולת לרכוש דירה

בישראל של תחילת המאה ה – 21, לא קל להפוך בעליו הגאה של נכס נדל”ני. במונחים של משכורות, על פי סקר שנערך על ידי חברת רילוקיישן באוסטרליה, ישראל ממוקמת במקום ה – 75, המאוד לא מחמיא, ביחס בין השכר נטו הממוצע לבין מחירי הדיור בישראל. לא פחות מ – 230 משכורות חודשיות ממוצעות, מבטאות את מחירו הממוצע של נכס נדל”ני בארץ. באנגליה, למשל, מדובר ברק 150 משכורות, ובארה”ב כ – 60 משכורות. היחס בין השכר הממוצע נטו למחירי הנדל”ן נחשב יחס המבטא היטב את יכולתם של המקומיים, במונחים ריאליים של הכנסה, לרכוש דירה לעצמם במהלך החיים, אולם בישראל נעשה שימוש בעוד מדד אחד, אשר לוקח בחשבון הן את המאמץ הנדרש להשגת ההון העצמי לרכישת נכס נדל”ן, והן את יכולות ההחזר החודשיות לטובת הלוואות המשכנתא. זהו מדד היכולת לרכוש דירה, אשר פותח על ידי ד”ר דני בן-שחר ממכון אלרוב לחקר הנדל”ן באוניברסיטת תל אביב, בשיתוף עם אתר “כלכליסט”.

מדד היכולת לרכוש דירה – מדד שנחלק לשתיים

מדד היכולת לרכוש דירה מפורסם בשלוש השנים האחרונות בכל רבעון באתר כלכליסט, והוא בוחן את יכולתם של משקי הבית על פי עשירונים לרכוש דירה בת ארבעה חדרים בערים שונות בארץ. תוצאות המדד מתבססות על מחירי נדל”ן על פי עסקאות שבוצעו במהלך הרבעון באזור המדובר (לפי פרסומים של רשות המיסים בישראל); נתוני ההכנסה הממוצעת לפי עשירונים (מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה); ונתוני המשכנתאות על ממוצע הסכומים הניטלים והריביות הממוצעות (המפורסמים על ידי בנק ישראל). שני תתי מדדים מתארים את היכולת לרכוש דירה בהיבט ההון העצמי (ההון העצמי הנדרש בערים שונות לרכישת דירת ארבעה חדרים במחיר ממוצע על פי עסקאות דומות אקטואליות, על פי עשירונים ברמת הכנסה ממוצעת); ובהיבט יכולת העמידה בהחזרים החודשיים של המשכנתא (בהיקף מימון של 70% ולטווח של 20 שנים). תוצאת מדד היכולת לרכוש דירה משקפת באופן אותנטי ואמין את מצב משקי הבית באזורים שונים ועל פי רמות הכנסה שונות בישראל, ואת יכולתם הלכה למעשה, לרכוש נכס נדל”ני בישראל.

מדד היכולת לרכוש דירה – הבשורות הטובות של סוף שנת 2017

שנת 2017 הסתיימה עם בשורות חיוביות מבחינת מדד היכולת לרכוש דירה, כאשר לראשונה מאז שנת 2014, ראינו הקלה בתנאים לרכישת דירה, עם ירידה בגובה הריבית הממוצעת להלוואת משכנתא, כמו גם ירידות בממוצע במחירי הדיור – ועלייה של כ – 1% בגובה השכר הממוצע במשק. בסוף שנת 2017, נדרשו משקי הבית להון עצמי ממוצע (בשקלול תוצאות כלל הערים והאזורים שנבדקו) של כ – 850,000 ש”ח, וההחזר החודשי בממוצע בגין הלוואת המשכנתא, עמד על כמעט 8,000 ש”ח בחודש. הגובה הנדרש עבור הון עצמי פחת לאורך השנה בממוצע בכ – 50,000 ש”ח (הסכום, כמובן, שונה באזור לאזור, כמו גם מגובה הכנסה אחת לאחרת), וההחזר החודשי פחת גם הוא בממוצע, בכ – 6%.

מדד היכולת לרכוש דירה בסוף הרבעון הראשון של 2018 – איפה אנחנו עומדים כיום?

הריבית על הלוואות המשכנתא עלתה לאחרונה, מה שגורם למדד היכולת לרכוש דירה להציג נתונים שהם עדיין בסימן עלייה ביכולת של משקי הבית – אולם מאידך, הם מציגים עליה ביחס לרבעון המקביל של לפני שנתיים.

על פי מדד היכולת לרכישת דירה – אלו הסכומים שנצטרך לחסוך על מנת לרכוש דירת 4 חדרים בישראל

 על פי המדד, ההון הראשוני לרכישת דירה בממוצע עומד על כ – 910,000 ש”ח, כאשר גובה ההון העצמי נגזר מגובה הלוואת המשכנתא (המממנת 70% משווי הנכס על פי המדד) ביחס להכנסה הממוצעת (כאשר ההחזרים על המשכנתא עומדים על 30% מסך ההכנסה החודשית הממוצעת, ולא יותר מכך). אם כן, ככל שההכנסה נמוכה יותר – ההון העצמי הנדרש הוא גבוה יותר.