הוראה חדשה – הקלות על משכנתאות בשיעור מימון גבוה
בישראל קשה מאוד לרכוש דירה מגורים, מחיר הדיור הוא הסעיף העיקרי בהוצאות המחיה ואין פלא שהמחאה החברתית הגדולה שפרצה בשנת 2011 מכונה גם “מחאת הדיור”. בשנת 1961 נדרשו אזרחי ישראל לשלם סכום השווה לכ-40 משכורות חודשיות כדי לרכוש דירה, בשנת 1980 המספר עמד כבר על 100 משכורות. בשנת 2008 החלה עליה רצופה במחירי הנדל”ן, גובה המשכורות נותר כמעט ללא שינוי (לעיתים אפילו נשחק) וכך טיפס מספר המשכורות הדרושות לשם רכישת דירה ונטילת משכנתאות. בשנת 2017, עת המשכורת הממוצעת עמדה על כ-9,500 שקלים לחודש ומחיר דירה ממוצעת עמד על כ-1.45 מיליון שקלים, מספר המשכורות שנדרשו לרכישת דירה האמיר עד לכדי 153. לשם השוואה, אזרחי מדינות אירופה זקוקים, בממוצע , לסכום הנע בין 60 – 70 משכורות בלבד כדי לרכוש דירה. מאז המחאה החברתית אנו שומעים על יוזמות ממשלתיות שונות שמטרתן הורדת מחירי הנדל”ן והקלה בדרכים שונות נוספות על רוכשי דירות ראשונות כך שיוכלו להשתחרר מעול כבלי תשלום דמי שכירות.
מבין שלל היוזמות נראה שתוכנית “מחיר למשתכן” היא היחידה שאכן מיושמת בהיקף ראוי לציון. גם ככל שהדבר נוגע לתוכנית זו אין תמימות דעים באשר למידת הצלחתה. בתחילת מרץ 2018 התבשרנו על הוראה חדשה של בנק ישראל שמשמעותה הקטנת ההון העצמי הנדרש לשם קבלת משכנתא בתנאים אטרקטיביים. פירוש הדבר שנוטלי משכנתאות יוכלו להשיג ביתר קלות את הסכום הנדרש לשם רכישת דירה גם אם יש בידם הון עצמי בהיקף מצומצם בלבד. בדקנו עבורכם עד כמה משמעותית הקלה זו.
הסיבה לדרישת הון עצמי בהיקף מינימאלי מסוים לנטילת משכנתאות
כולנו יודעים שכדי לקבל משכנתא יש להעמיד הון עצמי בגובה של 20% עד 50% ממחיר הדירה, הכול בהתאם לגורמים רלוונטיים שונים כגון האם מדובר בדירה למגורים או להשקעה, האם מדובר במשפרי דיור (המוכרים דירתם הישנה כדי לממן דירה טובה יותר) ועוד. אחוז המימון (או LTV, מאנגלית Loan To Value) הוא היחס בין גובה ההלוואה לשווי הנכס. כך למשל אם מחיר הדירה מיליון שקלים והבנק דורש מכם להעמיד 400,000 שקלים משלכם, המשכנתא בת 600,000 ואחוז המימון הוא – 60%. בתחום המשכנתאות קיים סיכון שמחירי הדירות ירדו ואז לווים עלולים למצוא עצמם במצב בו הם חייבים יותר כסף ממה שהנכס שברשותם שווה (מצב המכונה – “הון שלילי”). במצב כזה, ככל שאחוז המימון גבוה יותר קיים סיכוי גדול יותר לחדלות פירעון ועיקול הנכס הממושכן. אמנם, מחירי הנדל”ן בישראל מצויים במגמת עליה מזה זמן רב וכל עוד זו נמשכת אין סכנה שלווים יקלעו למצוקת “הון שלילי” כגון זו שתוארה לעיל. אולם, בנק ישראל מחויב להבטיח יציבות הבנקים ולהגן על נוטלי משכנתאות גם בעתיד בלתי צפוי ולכן הוא פועל להגביל את הבנקים המסחריים בכל הקשור לאחוזי מימון מקסימאליים.
התקווה היא שההוראה החדשה תביא גם להפחתת הריבית בהלוואות אחוז מימון גבוה
מכיוון שהלוואות באחוז מימון גבוה נחשבות מסוכנות יותר הריבית שהבנקים גובים בהלוואות מסוג זה גם היא נוטה להיות אטרקטיבית פחות מהריבית שיכולים להשיג מי שנוטלים משכנתא באחוזי מימון נמוכים יותר. לא רק זאת אלא שלעיתים קרובות מי שמעוניינים לרכוש דירה ואין ביכולתם להעמיד את ההון העצמי הדרוש לשם קבלת משכנתא נאלצים ליטול הלוואות אחרות (לעיתים קרובות מאותו בנק) בריבית גבוהה עוד יותר. ההוראה החדשה של בנק ישראל מאפשרת לבנקים להגדיל אל מעבר ל – 60% את שיעורי המימון ללא שהם נדרשים להגדיל את סכומי הבטוחה שהם שמים בצד כנגד הלוואות אלה. עבור הלווים פירוש הדבר נכונות גבוהה יותר מצד הבנקים להעניק משכנתאות באחוז מימון גבוה, עד כדי 75% ממחיר הדירה. כרבע מהמשכנתאות שנטלו רוכשי דירות ראשונות במהלך 2017 היו באחוז מימון של 60% או יותר, התקווה היא שההוראה החדשה תקל על מי שעתידים ליטול משכנתאות כגון אלה מעתה ואילך.
