מיחזור משכנתא גם עבור נכסים בארה”ב – מתי הצעד הזה ישתלם?

מיחזור משכנתא הוא מהלך שבהחלט עשוי להתאים לישראלים רבים בנקודת זמן כזו או אחרת. זאת משום שבמהותה, המשכנתא החדשה תיקבע בתנאים שונים מאלה שהיו קיימים קודם. קחו למשל מצב שבו ההכנסות שלכם גדלות. במצב הזה מיחזור משכנתא הוא פתרון לא רע, כזה שיאפשר לכם לפרוע את ההלוואה הגדולה הזו בזמן קצר יותר. גם שינויים בריבית עשויים לעודד אותנו אל הדרך הזו, דרך אגב. אם נבחן את משמעות המושג באנגלית נזהה את אחד היתרונות המשמעותיים שלה: מימון מחדש (refinancing). בעידן שבו הישראלים מחפשים פתרונות השקעה, בוודאי בתחום הנדל”ן, הם פונים לא פעם אל השוק האמריקאי. שם הם משקיעים ברכישת נכס, נוטלים הלוואה מבנק אמריקאי ובתנאים מסוימים – הם מעדיפים לבצע מיחזור משכנתא. רגע לפני שגם אתם עושים את זה, הנה כמה פרטים חשובים שכדאי להכיר.

שלושה קריטריונים מרכזיים המשפיעים על כדאיות מיחזור משכנתא

בתחום המימון מוכרים שלושה קריטריונים בסיסיים שבכוחם להצביע על מידת כדאיות מהלך של מימון מחדש (או מיחזור משכנתא). מאחר ומיחזור משכנתא הוא מקרה מסוים של מימון מחדש, קריטריונים אלה תקפים גם ככל שהדבר נוגע למיחזור משכנתא, בין אם מדובר בכזו שניטלה מבנק מסחרי בישראל או מעבר לים. שלושת קריטריונים אלה הם השגת ריבית שהיא נמוכה לפחות ב-1.5% מזו אותה אנו משלמים כיום, הון חוזר בגובה של לפחות מחצית מן ההון שהשקענו לצורך קניית הנכס והזדמנות להביא לשיפור תנאי ההלוואה. בעוד שני הקריטריונים הראשונים הם חדים וברורים הרי שאת קיום הקריטריון השלישי קשה יותר לבחון ולו משום שלעיתים קרובות השיפור המושג הוא עניין סובייקטיבי ותלוי במאפיינים אישיים של הלווה ונסיבות שונות בהן הוא נמצא.

יש להתחשב בעלות הליך המיחזור

בבואנו לקבוע אם משתלם לבצע מהלך של מיחזור משכנתא חשוב מאוד לקחת בחשבון את עלות ההליך עצמו. רק לאחר שברורה לנו עלות ההליך נוכל להשוותה לחיסכון שנשיג ולדעת אם העניין כולו משתלם. כך למשל אם אנו מעוניינים למכור את הנכס תוך שאנו מעבירים את ההלוואה לקונה ייתכן מאוד ששווה למחזר את הלוואת המשכנתא כך שעלות העברתה תהייה נמוכה משמעותית (לעיתים בעשרות אלפי דולרים) מזו הכרוכה בהעברת ההלוואה בתנאיה הנוכחיים. אם הליך המיחזור יעלה לנו עשרת אלפי דולרים אולם נחסוך עשרים אלף דולרים בעלות העברת ההלוואה לקונה הרי שמיחזור המשכנתא משתלם. מרכיב חשוב בעלות המיחזור הוא עלות פירעון מוקדם של המשכנתא הנוכחית.

חשוב מאוד לא להיתקע עם משכנתא בתנאים לא אטרקטיביים

ישנם מקרים בהם נוטלי משכנתאות “מתרגלים” לתנאי ההחזר, לגובה התשלום החודשי, לקצב בו מצטמצמת יתרת הריבית והקרן, לסכום שנותר בידם מדמי השכירות לאחר הפחתת תשלום החזר ההלוואה החודשי. במיוחד כאשר מדובר בעסקת נדל”ן שבוצעה לצורך השקעה חשוב מאוד לא לקפוא על שמרינו לאחר השלמת הרכישה. כדי למקסם את התמורה שאנו מפיקים מהשקעתנו יש להישאר עם היד על הדופק ולבצע מהלכים שעשויים, בהסתברות גבוהה, להגדיל את הרווחים. בין היתר יש לשאוף תמיד לצמצם עלויות אחזקה, לגבות דמי שכירות גבוהים ככל האפשר, למכור אם תנאי השוק בשלים לכך או אם יש הזדמנות להשקיע את הכסף באפיק משתלם יותר. גם מיחזור משכנתא שניטלה מבנק בארה”ב היא עניין שיש להביא בחשבון, מובן שאין פירוש הדבר לבחון כל העת אם משתלם למחזר את ההלוואה אלא רק לזכור שאפשרות כזו קיימת ולבחון כדאיותה אם יש מקום להניח שבשלו תנאים לכך, למשל כאשר שומעים על הורדת ריביות או שינויים אחרים ההופכים הלוואות בתנאים אטרקטיביים במיוחד לזמינות. משקיעים רבים אינם מצויים די צרכם בתחום הנדל”ן או המימון, לאור הסכומים הגבוהים במאפיינים עסקאות נדל”ן חשוב מאוד להיעזר באנשי מקצוע בעלי המומחיות הדרושה בטרם מתחייבים למהלכים כאלה או אחרים, מחזור משכנתא ביניהם.

מצבים בהם כדאי לבצע מיחזור משכנתא בישראל

באופן כללי אפשר להצביע על שלושה מצבים מרכזיים שבהם מיחזור משכנתא הוא הפתרון האידאלי:

1 – קושי לעמוד בהחזר החודשי. כשלקחתם משכנתא הגדרתם תנאים וקבעתם מה הוא הסכום שתשלמו מדי חודש. יכול מאוד להיות ששינויים בשכר, בהוצאות או במבנה המשפחתי, הם שינויים שמשפיעים גם על היכולת שלכם לעמוד בסכום החודשי הזה. אם כן, מיחזור משכנתא הוא פתרון לא רע. תוכלו לפרוס את המשכנתא לזמן ממושך יותר, להחזיר פחות מדי חודש ולהקל משמעותית על התקציב החודשי ועל רמת החיים.

2 – מצב כלכלי טוב יותר. מן הצד שני, מה קורה כשמקבלים ירושה נאה, בונוס שמן או פרס כספי משמעותי? במצב הזה ייתכן שתעדיפו דווקא לחסל את המשכנתא או לכסות חלק ממנה כדי לקצר את הזמן שנותר עד לפרעונה המלא. 

3 – השפעות הריבית. הריבית משתנה, ובהתאם גם תנאי המשכנתא שלכם. נניח שלקחתם משכנתא, והריבית היום נמוכה יותר מזו שהייתה במועד החתימה. אם זה המצב, הרי שכדאי לבצע מיחזור משכנתא. אתם לא צריכים לעבוד קשה כדי לדעת מה השתנה, וגם לא לשלם לבעל מקצוע שיחקור בשבילכם. באתר בנק ישראל תגלו מה הייתה הריבית במיום שבו לקחתם את המשכנתא – ומה שיעורה היום.