הפעילות של קבוצות רכישה עומדת לעבור מהפך בעקבות דו”ח היועמ”ש

בתחומם רבים לקוחות החוברים יחד  לביצוע רכישה משותפת מצליחים להשיג תנאים עדיפים, בתחום הנדל”ן התארגנות כזו מכונה “קבוצת רכישה” ולאור יתרונותיה היא זוכה לפופולריות רבה במחוזותינו. אולם רכישת דירה במסגרת קבוצות רכישה אינה חופשית מסיכונים, ברבות השנים היו מי שהופתעו לרעה כשנוכחו לדעת שהמחיר אותו נדרשו לשלם בסופו של דבר גבוה באופן משמעותי מזה לו ציפו. בתחילת שנת 2017 התברר עד כמה דחוף להסדיר את תחום קבוצות הרכישה עת הסתבר שחברת “אור סיטי נדל”ן” (בבעלות ענבל אור) הוליכה שולל לקוחות רבים שביקשו לרכוש דירות בפרויקטים של החברה בדרך של השתתפות בקבוצות רכישה, קבוצות אותן ארגנה החברה עצמה. קבוצת ענבל אור קרסה ורבים איבדו כספים ששילמו עבור יחידות דיור שבנייתן טרם החלה.

פרשת ענבל אור האירה את תחום קבוצות הרכישה על הקלקולים הרבים בהם הוא נגוע, קלקולים המאפשרים ניהול לא מקצועי ואפילו, במקרים קיצוניים, עושק. גורמים שונים, לשכת עורכי הדין ביניהן, החלו פועלים כדי להביא להסדרת התחום, כל זאת במטרה לאפשר לרוכשי דירות ליהנות מן היתרונות הגלומים בהתארגנות משותפת ללא שהם נאלצים להשלים עם חוסר וודאות או סיכוי שהעסקה תושלם באופן השונה לרעה מזה שהוצג לפניהם.

כ – 10% מכלל עסקאות הנדל”ן בישראל מבוצעות בדרך של קבוצות רכישה

פרשת ענבל אור גרמה לטלטלה עזה בתחום אולם למרות שהסיכון הפך ברור ומוחשי קסמן של קבוצות הרכישה הוא כה גדול עד כי בכל רגע נתון נבנות ברחבי הארץ אלפי דירות שנרכשו על ידי חברי קבוצות הרכישה. מסיכום נתוני החברות הקבלניות הגדולות עולה כי עשירית מכלל התחלות הבנייה מבוצעות במסגרת פרויקטים ששווקו בדרך של רכישה משותפת, על אלה יש להוסיף קבוצות רכישה בפרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי) ובנייה מכוח תמ”א 38 (חיזוק מבנים ישנים לשיפור עמידותם בפני רעידות אדמה תוך שיפוץ, הוספת יחידות דיור, מעלית ושיפורים נוספים).

צוות בין-משרדי בראשות המשנה ליועמ”ש

באמצע דצמבר 2017 פורסם דו”ח שערך צוות שהקימה הממשלה כדי להניח בסיס להצעת חוק ממשלתית להסדרת תחום קבוצות הרכישה. ההמלצות העולות מן הדו”ח נוגעות להטלת אחריות בחקיקה על כתפי מארגני הקבוצות כלפי החברים בהן, הדו”ח מצביע על הצורך למנוע בחקיקה דרכי פעולה שבכוחן לגרום להטעיית הציבור, הבטחת אפשרות לצאת מן הקבוצה בשלבים מסוימים (והסדרת תנאים למימוש אפשרות כזו), רישום הקרקע על שם חברי הקבוצה (ולא על שם היזם) ועוד.

בין עיקרי ההמלצות המצוינות בדו”ח ניתן למנות הטלת חובת גילוי נאות של תנאי העסקה עוד בשלב השיווק. צוות הועדה ממליץ על ניסוח טופס אחיד מחייב (אשר ייכלל כנספח לחוק), אשר יימסר לשוקלים להצטרף ליוזמה ובו יפורטו סעיפים מרכזיים כמו גם אומדן כלל העלויות שכל חבר בקבוצה יידרש לשאת בהן, האומדן יערך על ידי שמאי נדל”ן. עוד בדו”ח המלצות לקביעת סכום מקסימלי לדמי השתתפות בקבוצת רכישה. כעת, משפורסם הדו”ח, ימשיך התהליך ותנוסח הצעת חוק ממשלתית על בסיס הדו”ח בשילוב המלצות גורמים מקצועיים נוספים, דוגמת לשכת עורכי הדין, התאחדות הקבלנים ועוד. כל עוד לא הבשילו הדברים לכדי חוק חדש מומלץ למי ששוקלים להצטרף לקבוצת רכישה לנהוג במשנה זהירות, לוודא שתנאי העסקה ברורים להם די צרכם ושמדובר ביוזמה המנוהלת באופן מקצועי, אחראי ומסור.