דירה מושכרת יכולה להכניס יותר – 5 טיפים להגדלת התשואה

השקעה בנדל”ן היא מההשקעות החביבות על המשקיעים הישראלים, אולם מיקסום התשואה, למשל על ידי הכנת הדירה לשכירות בתשלום חודשי גבוה, הוא תחום פחות מוכר, שאנחנו לא נותנים עליו את הדעת. לפניכם – המדריך המלא למיקסום התשואה על ההשקעה דרך דמי השכירות שתקבלו על דירה מושכרת. אילו שינויים קטנים תוכלו לעשות בדירה שלכם, על מנת להפוך אותה אטרקטיבית יותר בעיני השוכרים?

חישוב התשואה עבור דירה מושכרת

שני מוקדי רווח קיימים עבור דירה להשקעה – הראשון הוא הרווח הנוצר מעליית הערך שלה, והשני הוא זה הנובע מתשלומי השכירות הקבועים בגינה. מכיוון שאת עליית הערך של המבנה קשה לחשב (או לחזות) כבר במועד רכישתו, מקובל לבחון בעיקר את גובה התשואה כתוצאה מהשכירות. הנה דוגמה לחישוב גובה התשואה כתוצאה מהשכירות: חישוב התשואה, הוא חישוב השכירות השנתית שתתקבל עבור הנכס, חלקי עלות הנכס הכוללת. לדוגמה, אם רכשתם דירה בעלות כוללת של 1.5 מיליוני שקלים, ועבורו אתם מקבלים דמי שכירות בגובה חודשי של 6,500 ש”ח – התשואה השנתית שלכם כתוצאה מהשכירות בגין הנכס הם 5.2% (6,500 X 12 חודשים, חלקי עלות הנכס). זוהי תשואה מכובדת, גבוהה משמעותית מזו שתקבלו בבנק – אבל בחישוב הזה, לא לקחנו בחשבון, למשל, את עלות הלוואות המשכנתא שלכם, מס רכישה אם היה כזה, והוצאות נוספות שאולי כדאי לקחת בחשבון על מנת להגיע לחישוב ריאלי של התשואה, על מנת שתוכלו להשוות אפיק השקעה זה ביחס לאלטרנטיבת העומדות לנגד עיניכם.

העלאת שכר הדירה = השפעה ישירה ומיידית על התשואה ועל אטרקטיביות ההשקעה שלכם

נאמר כבר בתחילת הרשימה, כי שכירות הוגנת היא בחירה מוסרית שחשוב, בעינינו לתת עליה את הדעת. ביחד עם זאת, דירה המציעה איכות חיים גבוהה עבור דייריה – שווה יותר כסף. הנה כמה שינויים שתוכלו להכניס בדירה שלכם בקלות, על מנת להפוך אותה אטרקטיבית יותר ולבקש עבורה שכירות חודשית גבוהה יותר:

• שיפוץ קל – גם סיוד הדירה, אולי אף בצבעים חיים או מודרניים, ישפיע משמעותית על מראה הדירה, כשיגיעו השוכרים לראותה. אם הדירה אינה נדרשת לסיוד – שקלו מדבקות קיר, המוסיפות רבות לעיצוב ולמראה אולם הן אינם יקרות והן לא פוגעות בצבע הקיר
• מיזוג או חימום איכותי – אם יש לכם דירה מושכרת ללא מזגן איכותי המאפשר קירור הדירה בימות הקיץ החמים או חימומה בחורף – כנראה שתבינו שקשה להשכיר דירה ללא אמצעי מיזוג. התקינו מזגן איכותי, בהוצאה של פחות מ – 5,000 ש”ח, ותיהנו מאטרקטיביות גבוהה יותר של הנכס
• מטבח מאובזר, ריח של בית – יש האומרים שמי שמגיע להתעניין בדירה, לא יעמוד בפני הריח של לחם טרי שנאפה זה עתה. אולי לא חייבים להרחיק לכת עד כדי כך אבל השקעה במקרר (גם אם הוא מיד שניה), תנור, ארונות מטבח נעימים ופונקציונאליים או אולי אי או באר שיאפשר מקום נוח לארוחות קטנות – עשויים לזכות אתכם בנקודות אצל השוכרים העתידיים של הדירה שלכם
• חדרי אמבט נעימים ומאובזרים – שירותים, אמבט, מראה גדולה ומרווחת, ואבזור נוסף לחדרי הנוחיות – מדורגים גבוה אצל שוכרי דירות. אם אתם מעדיפים “לבזבז” 6,000 ש”ח על שיפוץ דירה מושכרת על פני להמתין עוד חודש להשכרתה – שיפוץ חדר האמבט, גם בסכומים פחותים מסכום השכירות החודשי, יניבו יותר מתעניינים עבור הדירה שלכם
• והעצה האחרונה להעלאת התשואה על הנכס שלכם, היא בחינה מדוקדקת בעניין פיצול הדירה לשתיים. במקומות בהם אפשרי לפצל את הנכס מבלי להכביד על תשלום המיסים או להיכנס להליך שיפוץ רציני, כך שכל יחידת דיור תהיה גדולה מספיק על מנת להשכירה כיחידה עצמאית – ייתכן שפיצול נכס אחד לשתי יחידות דיור יקפיץ את התשואה שלכם משמעותית