להשקיע בנדל”ן בישראל עכשיו או אחר כך? הדעות חלוקות

מאז שנת 2008, מחירי הנדל”ן בישראל רק הולכים ועולים. שוק הנדל”ן אינו שוק אחיד – אולם ניתן לומר כי ישנם נכסים באזורי ביקוש אשר הכפילו את מחירם בעשור האחרון. המחירים הנוסקים כלפי מעלה (שלא בצמידות לתלושי השכר שלנו) הותירו זוגות צעירים רבים מחוסרי ברירה. גם בהשקעה הראשונית של לכל הפחות 10% ממחיר הנכס (בנטילת הלוואת משכנתא בגובה המרבי המותר לרכישת דירה ראשונה למגורים) וגם בעלות המשכנתא, ביחד עם עליית הריבית והסכומים הגבוהים המבוקשים -זוגות צעירים פשוט לא יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה בישראל. מהלכים שונים שבוצעו בשוק הנדל”ן ביוזמת הממשלה בשנים האחרונות, ביניהן תוכנית מע”מ 0, מחיר למשתכן ואחרות, לא הצליחו להביא לשינוי בשוק הנדל”I בישראל אולם בשנה האחרונה, בפעם הראשונה מזה עשור, העלייה במחירי הנדל”ן נבלמה, ובאזורי ביקוש, כמו למשל גוש דן – ראינו אפילו ירידה במחיר הממוצע לנכס. האם זוהי הזדמנות למשקיעים להשקיע בנדל”ן בישראל? כל הפרטים – לפניכם

למה בכלל להשקיע בנדל”ן, ולמה דווקא בישראל?

ניראה כי לאורך ההיסטוריה, המשקיעים הישראלים אוהבים השקעה בנדל”ן. לישראלים נטייה להעדיף רכישת נדל”ן על פני מגורים בשכירות (בניגוד למצב במרבית מדינות אירופה, למשל), וגם השקעה בנדל”ן, אף אם יש צורך להשלים את כספי ההשקעה באמצעות הלוואת משכנתא אשר פוגעת באטרקטיביות ההשקעה – היא העדפה ברורה של המשקיעים בארץ. חשוב לזכור, כי השקעה בנדל”ן היא השקעה לטווח ארוך, אשר פוגעת בנזילות הכספים להשקעה. במקרים בהם הנכס הנרכש אינו עולה בערכו (למשל, עקב פגיעה בפיתוח אזורי או קיפאון מדיני וכדומה) – הרווחים המתקבלים מדמי השכירות החודשיים מתקזזים לעיתים עם תשלום הלוואת המשכנתא, מה שמשאיר בידי רוכשי הנכס תשואה שנתית לא גבוהה. אחד היתרונות הבולטים של השקעה בנדל”ן הוא הנכס המתקבל, שהוא בבעלותכם ומהווה עוגן כלכלי משמעותי.

להשקיע בנדל”ן בישראל – הרפתקה יקרה

ביחס לשאר מדינות ה – OECD, ישראל היא עדיין הראשונה – ובפער ניכר – בעליות מחירי הנדל”ן מאז שנת 2008. בממוצע, העלייה במחירי הנדל”ן בעשור האחרון היא בגובה של 122%, בעוד בשבדיה למשל, עלה ערך הנדל”ן בעשור האחרון ב – 70% (חשוב לזכור שאירופה מתאוששת מהמשבר שפקד אותה והפחית משמעותית במחירי הדיור החל משנת 2008,  בעקבות משבר הסאב פריים בארה”ב), בגרמניה עלו מחירי הנדל”ן ב – 20%, בארה”ב בממוצע בפחות מ – 15%, ובאירלנד, למשל, מחירי הנדל”ן דווקא ירדו, בשיעור של כ – 25%. לפי נתוני הלמ”ס לרבעון הראשון של שנת 2017, המחיר הממוצע של דירה בישראל הוא כ – 1.5 מיליוני שקלים. במונחים ריאליים בחישוב על פי הגובה הממוצע של משכורת בישראל, זה אומר 153 משכורות לרכישת דירה. נתון זה גם הוא גבוה משמעותית ביחס למחירי הנדל”ן בעולם, הנה לדוגמה – 76 משכורות בצרפת, 59 משכורות בהולנד, ו – 55 משכורות באירלנד. אם כן, בין אם הבחירה להשקיע בנדל”I בישראל היא רווחית או בין אם לאו – מדובר ללא ספק בהוצאה משמעותית, שאם תממנו את חלקה באמצעות הלוואת משכנתא, היא תתייקר אף יותר.

האם צפויה “קפיצת” מחירים בתום תקופת הקיפאון במחירי הנדל”ן בישראל כיום?

בישראל, נכון לסוף שנת 2017, כ – 110,000 דירות בבנייה פעילה. על פי דרישות הבנקים המממנים חלק מפעילותם של הקבלנים המשקיעים בפרוייקטי הבינוי הללו – לפחות 40% מהדירות כבר נמכרו. עם זאת, ביחס להאטה בקצב המכירות של נכסי נדל”ן בישראל (רק לאחרונה דיווחה חברת “שיכון ובינוי“, מחברות הבינוי הגדולות בארץ, על שפל במכירת נכסים ברבעון האחרון של 2017, בספטמבר נמכרו רק 22 נכסים – מספר נמוך אף ממספר הנכסים שנמכרו בחודש בתקופת מע”מ 0). אם הביקוש ימשיך להיות נמוך – מחירי הנכסים עשויים לרדת לרמה אטרקטיבית לרכישה, בעיקר באזורי ביקוש גבוה.

בשורה התחתונה – האם להשקיע בנדל”ן בישראל היום?

כנראה שלא. ההשקעה בנדל”ן היא השקעה לטווח ארוך, וניראה כי מסביב לעולם, מחירי הנדל”ן גם אם הם “סובלים” מירידות ערך נקודתיות – הם מתאוששים ומוכיחים את עצמם כהשקעה רווחית עבור משקיעים סבלניים. הבחירה להשקיע בנדל”ן בישראל, בעוד משקיעים בנדל”ן רואים לפניהם שווקים רבים נוספים כאפשרות, היא בחירה נוחה, המאפשרת תחזוקה של הנכס כמו גם שמירה עליו והיכרות עם מצבו. בהשקעה בנדל”ן במדינות אחרות, הנכס מנוהל על ידי חברת ניהול נכסים, מה שמשפיע הן על מידת הקרבה הרגשית להשקעה והן על הרווחים החודשיים (מכיוון שיש לנכות את העלות החודשית של הניהול). הירידות שאנו רואים במחירי הנדל”ן בישראל ברבעון האחרון של שנת 2017 אינן מסמנות על שינוי רחב היקף או בר קיימא במחירי הנדל”ן בארץ. הימנעות הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסום מלאי הדירות, או היצע הדירות, מקשה על פירוש תנודות השוק ותחזית לטווח ארוך.

הבוחרים דווקא כן להשקיע בנדל”ן בישראל, מוזמנים לבחון אפשרויות להשקעה באזורי הפריפריה, לדוגמה בעיר אשקלון, כמו גם בעיר רמלה, עלו מחירי הנדל”ן בשנה האחרונה ביותר מ – 10%, וניראה כי יותר קונים מתעניינים ברכישת דירה באזורי פיתוח.