להשקיע בנדל”ן עם 50,000 דולר בלבד? 3 דרכים אפשריות
כל מי שלו סכום כסף פנוי מעוניין למצוא אפיק השקעה המניב תשואה נאה ככל האפשר. מזה שנים רבות שהבנקים בישראל מציעים ריביות זעומות על פיקדונות וחסכונות, השקעה בשוק ההון היא ספקולטיבית מטבעה ומי שבוחר באפשרויות סולידיות להשקיע בניירות ערך (כגון קרנות נאמנות למיניהן) נאלץ עלפי רוב להסתפק באחוזי רווח נמוכים ולשלם דמי ניהול גבוהים. אין פלא איפה שרבים בוחרים להשקיע בנדל”ן. זאת משום שהשקעה בנדל”ן היא אטרקטיבית מאוד, והשקעות כאלה מאופיינות בפוטנציאל גבוה לרווח בזכות עלית ערך הנכסים בטווח הארוך (כך למשל, בישראל ערך נכסי נדל”ן מסוגים מסוימים יותר מהכפיל את עצמו בעשר השנים האחרונות) . בנוסף, בדרך כלל נהנים מתשואה חודשית בדמות דמי שכירות, תשואה קבועה וכמעט מובטחת לפחות כל עוד קיים חוזה שכירות בתוקף.
אמנם, זכורים היטב משברים בשווקי נדל”ן בארצות שונות, דוגמת משבר הסאבפריים שתחילתו בסוף שנת 2007 בארה”ב. אולם גם משברים כאלה בסופו של יום מובילים להזדמנויות, כך למשל ישנם מי שהשקיעו בנדל”ן בארה”ב בשנים האחרונות (תקופה בה שוק הנדל”ן שם מתאושש מן המשבר) והכפילו את כספם. מכשול מרכזי העומד בפני רבים המעוניינים להשקיע בנדל”ן הוא הצורך בהון עצמי גבוה. כדי לרכוש דירה להשקעה בישראל יש לגייס סכום של כמיליון וחצי שקלים, גם אם לוקחים משכנתא יש צורך בהון עצמי בגובה מחצית הסכום (יחס אופייני בין הון עצמי ומימון ככל שמדובר בנכסי נדל”ן להשקעה). כדאי לדעת שישנן דרכים להשקיע בנדל”ן גם אם אין ברשותכם סכומים מסדרי גודל שכאלה, לפניכם תיאור שלוש דרכים המאפשרות השקעה בנדל”ן אפילו בסכום של 50,000$ בלבד.
להשקיע בנדל”ן על ידי רכישת זכויות בנכס – שותפות או בעלות חלקית בחברה בע”מ
מי שאינו יכול לרכוש נכס נדל”ן בעצמו חשוב שיזכור שישנם עוד רבים המצויים בדיוק באותו מצב. ניתן להתאגד יחד בדרך של רכישה משותפת או אפילו להקים חברה בע”מ שהמשקיעים בה הופכים בעלי זכויות בנכס שרוכשת בשמם החברה. ישנן חברות המתמחות באיתור הזדמנויות להשקעה בנדל”ן בארץ כמו גם חברות ישראליות הפועלות בשווקים בחו”ל, במיוחד בארה”ב, אירופה ודרום אמריקה. חברות כאלה מציעות חבילות השקעה בנדל”ן בסכומים החל מכמה עשרות אלפי דולרים, חשוב מאוד ללמוד לעומק את כל מאפייני העסקה, אלו ביטחונות מקבלים, מה הרקורד של החברה (כמה עסקאות מוצלחות כבר ביצעה), מתי ובאיזה אופן נהנים מן התשואה, איך אפשר לממש את כספכם (למכור חלקכם בנכס) וכד’. כבכול השקעה בנדל”ן הדבר החשוב מכל הוא בחירה מוצלחת של הנכס אותו רוכשים. חברות המארגנות רכישה משותפת מציירות תמונה ורודה ככל האפשר, חשוב מאוד לא להסתפק במידע שמציגה החברה, בדקו את המצב לאשורו בעצמכם ובצעו את ההשקעה רק אם אתם בטוחים שאתם מבינים לא רק את הפוטנציאל לרווח אלא גם את הסיכונים שלצידו.
קרנות המשקיעות בנדל”ן
ישנן קרנות נאמנות שמנהליהן רוכשים נדל”ן בכספים שמפקידים המשקיעים בקרן. קרנות כאלה מכונות קרנות ריט (מאנגלית – Real Estate Investment Trusts או REIT). מדובר בקרנות ציבוריות שהכספים בהן מושקעים בעיקר בנדל”ן מניב. הקרנות רוכשות בנייני משרדים, קניונים, מבני תעשייה, מלונות, מבני מגורים וכד’ ומנהלות את הנכסים כך שמתקבלת תשואה בדמות דמי השכירות כמו גם ממכירת נכסים כשניתן להשיג עבורם מחיר משתלם. קרן ריט היא כלי פיננסי ייחודי, בישראל מחויבות קרנות כאלה לחלק בין המשקיעים לפחות 90% מן ההכנסה החודשית שמייצרת הקרן (מדמי השכירות שהיא גובה כמו גם ממכירת נכסים ברווח). קרנות ריט החלו דרכן בארה”ב בשנות השישים במטרה להנגיש השקעה בנדל”ן לציבור הרחב. מספר קרנות ריט הפועלות בארץ נכון לסוף שנת 2017 הוא מצומצם אולם הן בהחלט אפשרות שחשוב לשקול אם אתם מעוניינים להשקיע בנדל”ן אך אין באפשרותכם לעשות זאת באופן עצמאי.
רכישת ניירות ערך של מתחם נדל”ן
דרך נוספת לבצע השקעה בנדל”ן בהון מוגבל היא רכישת מניות של חברה המחזיקה ומפעילה מתחם נדל”ן, אחד או כמה. מתחמים כגון אלה יכולים להיות מרכזי קניות, בנייני משרדים, מבני תעשייה המחולקים ליחידות (המשמשות כמחסנים או מושכרות לבתי עסק), מתחם מגורים לסטודנטים, בנייני דירות נופש ועוד. השקעה במתחם נדל”ן נחשבת בטוחה יחסית, זאת משום שגם אם אחת היחידות במתחם מנוהלת בהפסד (למשל, עומדת ריקה כמה חודשים או שהשוכר לא משלם דמי שכירות ומגיע לחדלות פירעון ופשיטת רגל) הרווחים שמניבות יחידות אחרות במתחם מפצות על כך. אם יש בידיכם סכום כסף להשקעה, גם אם מדובר בסכום מצומצם יחסית, אל תוותרו מראש על האפשרות להשקיע בנדל”ן. אפשרויות כגון אלה שתוארו לעיל עשויות להוות הפתרון טוב למשקיעים כמותכם, לא רק זאת אלא שלעתים, אם מחפשים היטב, ניתן למצוא נכס שמחירו נמוך במיוחד, חנות קטנה למשל או דירה במדינה בה מחירי הנדל”ן נמוכים יחסית.
